• соотношение «доля в доходах — качество жилья»
Нормальным и доступным считается для среднего класса и «бедных богатых» — около 40 % доходов, для малоимущих и пенсионеров — до 25 %, для очень богатых — 10–20 %.
Исторически доказано: цены на жилье и на труд растут в цене с одинаковым темпом. Критерием экономической доступности жилья может быть соотношение стоимости жилья и годового совокупного семейного дохода на момент приобретения жилья — цена на жилье не должна превышать десятикратный размер годового семейного дохода на момент покупки.
• обобществленность
В общем виде доступность жилья определяется степенью обобществления (открытостью жилья) и совместностью использования пространства и времени. Чем доступней жилье, тем больше мест общего пользования, тем индивидуальное (семейное) жилье чаще пересекается с другими и в формах владения, и в формах использования. Например, наличие мини-прачечных самообслуживания в большинстве жилых комплексов США делает жилье более доступным: отпадает необходимость покупки и монтажа дорогостоящей техники в каждой квартире.
• включенность в проектирование
Доступность растет и становится экономически заметной, если она включается в формирование жилья на стадии его проектирования и перепроектирования.
• разнообразие пространства и степени его преобразования
Чем более жилое пространство поддается трансформации, чем больше образов и стилей жизни оно может в себя включать, тем доступней жилье. Чем меньше трудовых, временных, материальных и финансовых усилий требует любое преобразование, тем доступней жилье.
• социальная однородность
Чем более социально однородна жилая среда, тем она, в общем, доступнее представителям этой социальной страты. Жить бедному среди богатых также неуютно и недоступно, как богатому среди бедных. Конечно, это не означает профессиональной однородности: чем разнообразнее профессиональный состав, тем богаче жилое пространство, тем более оно коммуникативно насыщено.
• природная и техноприродная доступность
По этому критерию жилье считается доступным, если оно безопасно для жизни и здоровья. Следует лишь заметить, что показатели этого критерия становятся все тоньше и разнообразнее. Еще 10 лет назад никто не говорил об электромагнитном загрязнении среды. А в нашей стране еще никто не требует присутствия в жилой среде диких птиц и животных, как принято в США и Западной Европе. транспортная доступность
Считается, что если на дорогу домой или из дома на работу тратится более часа, такая удаленность делает жилье недоступным. У нас же сейчас из-за пробок люди стали тратить на рабочие поездки в среднем по два часа.
В мировой практике принято выделять цену жилища и цену «земли», которая, по сути, и есть эквивалент цены «жилья» — в ее формирование входят безопасность, комфортность, расположение, соседство и другие критерии, невозможные при оценке жилища. Как правило, цена жилища, если не делать ремонтов и реконструкций, падает за счет амортизации, а цена «земли» — растет.
На рынке актуально присутствуют две позиции — покупателя (представителя потребительского спроса) и продавца (представителя производителя). Чудо рыночного механизма — в том, что марка продавца (последняя цена, на которую он согласен опустить марку производителя) ниже марки покупателя (последняя цена, выше которой он платить не будет). Зазор между этими двумя марками и есть пространство ценообразования, в котором любая цена взаимовыгодна и продавцу и покупателю. Марка покупателя, говоря теоретически, всегда выше марки продавца, поскольку мы всегда рисуем в своем воображении образ жизни более возвышенный, чем сама реальная жизнь — так счастливо устроено наше сознание.
Реально может существовать только потребительский рынок, то есть тот, на котором марка потребителя и покупателя независимы от марки производителя и продавца и, более того, доминируют. Едва на рынке начинает доминировать производитель, схлопывается не только рынок, но и вся экономика: производителю при его доминировании на рынке становится выгоднее не производить, чем производить.
В случае с жильем рыночный механизм, даже если отвлечься от таких необходимых посредников, как банковский и кредитный капиталы, позиционно гораздо богаче: это не просто «продавец-покупатель» или «потребитель-производитель», тут множество других персонажей.
Производители жилья — это муниципальные власти и стоящие за ними городские законы, ценности и история города, муниципальные службы и стоящие за ними инфраструктуры (улицы, электросети, энергосети, водопровод и канализация, сети связей), а также эксплуатационные службы и управляющие компании, архитекторы-проектировщики, застройщики и стоящие за ними производители строительных материалов, аксессуаров и мебели