Торгуют жильем или распоряжаются им риэлторы, государственные и муниципальные социальные институты, программы и законы, а также — что для нас непривычно, — налогоплательщики.
В роли же потребителя выступают те, кто непосредственно в торговле не участвует, но активно формирует спрос: с одной стороны — семьи, роды, общины и соседи, с другой — работодатели.
А вот непосредственно покупают или снимают — несколько поколений семьи, семья или отдельный человек
Особенность отечественного рынка жилья — в том, что на нем явно преобладают производители и продавцы, представляющие интересы производителей и свои, разумеется. Несмотря на бурное строительство, жилищный рынок все время угасает: около 40 % нового жилья простаивает, хотя это жилье и продано. Жилища перестают быть основанием для жилья. Вложения в новые квартиры — это неспецифические инвестиции: гораздо выгоднее и надежнее вкладывать в новую квартиру, чем в банк, ПИФы, золото или акции.
На рынке вторичного и старого жилья, включая ветхое и аварийное, происходит нечто подобное: жилища превращаются в источник доходов (чаще всего недекларируемых и нелегальных), что превращает весь рынок жилья в криминогенный: нигде так не развита коррупция, взяточничество и «откаты», как в жилищном строительстве и на рынке жилья. Сейчас конечная цена жилья в семь раз выше себестоимости его производства: «три счетчика» поглощаются «откатами» и взятками и еще три представляют собой сверхприбыли в этой сфере.
Значительнее всего на цену жилья влияют: расположение (относительно центра города, магистралей, остановок, магазинов, школ, парков и т. п.); соседство (кому охота жить, например, среди иммигрантов или в криминально нездоровом районе?); транспортная и информационная доступность (как только московское жилье оказывается вне пешей доступности от метро, цена на него падает на 10–15 %). Существенны также факторы развитости инженерной и социокультурной инфраструктуры, мобильность (в Америке очень распространены мобил-хоумы и мобил-парки), комфортабельность и экологичность, защищенность от природных и техно-природных рисков. Конечно, на цену жилья влияют также строительные и отделочные материалы, технологичность создания (проектирования, строительства и реконструкции) и использования жилья. Наконец, многое определяет экономическая конъюнктура и инвестиционный климат.
Первое, даже единственное, что нужно сделать в сфере жилья и жилища, — уничтожить возможности и практику взяточничества и коррупции в этой сфере и вывести всю сферу из-под криминального зонтика, уничтожить сверхприбыли, которые сейчас оправдываются криминальными рисками, а также резко — раз в семь — снизить цены на аренду и покупку жилья: сделать и то и другое доступным и освободить огромную товарную массу жилья от несвойственной ему функции инвестиционного института.
Функция государства, помимо нормативного и законодательного регулирования, в программе доступного жилья должна быть ограничена помощью проблемным социальным группам (инвалидам, пенсионерам, бывшим военнослужащим и ветеранам войн, молодым семьям, переселенцам из экстремальных районов и т. п.), однако характер и размер помощи в цивилизованном мире определяют не правители и законодатели, а сами налогоплательщики, ведь это — их помощь. И помогать можно не только деньгами, которые, как известно, круглые, постоянно обесцениваются и потому их вечно не хватает.
Прежде всего — допустить к проектированию самих жильцов, а для этого, помимо прочего, нужно массовое непрофессиональное архитектурное образование. Ведь мы уже приступили, например, к ликбезу населения в банковской, финансовой и кредитной системах.
Надо внедрять на рынок новые материалы и технологии строительства и перестройки жилья. Создавать рабочие места как можно ближе к жилью или в самом жилье — и не для одного, а для всех или нескольких членов семьи. Строить не только магистрали, но и развязки, подъезды к ним, а также капиллярную транспортную сеть.
Мировой опыт учит: самое употребительное кредитование в сфере жилья — на 30 и более лет (срок трудовой жизни одного поколения) с возможностью несколько раз за этот период перефинансировать долг.