- Вы, Иван Иванович, в следующий раз тещу-то изолируйте как-нибудь. Хорошо?
Хозяин только кивает головой, удерживая шкворчащую на языке каленую матерщину. Ладно, не боись, хозяин, продадим, твоя квартира классная (небось Громыко дал?), только тебе об этом подробно знать не надо, чтобы ты не возгордился и не начал заламывать цену. А
Алексу со всех ног в ТБТИ "Восточное-2" надо - получить заказанные зараньше справочки, куда ж без них-то? Никуда.
После того как покупатель вносит задаток, фирма снимает квартиру хозяина с продажи на оговоренный срок. Успеет покупатель решить свои проблемы (если они есть) и выйти на сделку - молодец, не успеет - его трудности, потеряет задаток. Но и фирма берет на себя обязательство подготовить к сроку все необходимые для продажи документы. Иногда эти сроки бывают сжатыми - дней десять. Тогда для ведущего сделку агента начинается бег с препятствиями. Перво-наперво
- к нотариусу, выправить доверенность агенту от хозяина на сбор справок и совершение всех необходимых действий, связанных с отчуждением собственности. Это просто, но все же время идет. Имея на руках доверенность и взяв у хозяина (а чаще - у себя же в сейфе) правоустанавливающие документы (на основании которых тот владеет собственностью - первичные, то есть те, которые человек получил при приватизации, или вторичные - договор купли-продажи, мены и проч.), агент приступает к сбору документов по сделке.
В простых случаях - когда отчуждаемая квартира не отягощена ни несовершеннолетними детьми, ни необходимостью уплаты налога на наследование или дарение, ни, упаси Бог, различными видами ренты, ограничениями прав и проч. (это отдельный разговор), требуется собрать "документы ТБТИ (Территориального бюро технической инвентаризации)" и "документы РЭУ". Приличные фирмы добывают также справки о том, что продавец не является клиентом психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД).
Такие справки самому риелтору добывать крайне затруднительно, не дадут ни по какой доверенности - врачебная тайна. Если же попросить хозяев, можно сильно испортить отношения ("Да за кого вы меня принимаете?"), а это ни к чему. Поэтому такие справки заказывают через подмазанных стражей порядка (пятнадцать-двадцать пять долларов за справку), которые берут справки ПНД и НД "в связи с возникшей служебной необходимостью" и передают заказчику. Если выясняется, что один из участников сделки состоит-таки на учете, это еще не катастрофа. Просто представитель заинтересованной стороны (или двух сторон) мертво стоит на нотариальном оформлении сделки по реальной рыночной стоимости и организует присутствие на ней врача-психиатра или нарколога, которые фиксируют, что подозреваемый при подписании договора вполне отдавал себе отчет в своих действиях.
Такая организация мероприятия почти стопроцентно исключает возникновение в скором времени так называемой признанки, а это очень даже хреновая вещь. Через неделю после получения денег заорет такой
"болезный" продавец квартиры:
- Караул, люди добрые! Где это я? Почему не у себя дома?
И при поддержке тех мошенников, которые изначально стояли за кулисами данной аферы, - в суд. Одурачили плохие, мол, люди меня - больного на всю голову человека (вот справочка). И квартиры не продавал, и денег не видал, и не знаю ничего, и не помню. Заступись, справедливый суд, за тяжело больного человека. В общем случае суд вполне может стать на его сторону и вернуть ему права на квартиру, из которой нанятые бандиты мигом выкинут счастливых новоселов-покупателей. При описанной выше организации сделки суд наверняка не поддержит истца, да и сами аферисты, скорее всего, не станут при таких условиях связываться, просто уйдут прямо с подписания договора и начнут искать лохов полопушистее. А вот если наш продавец окажется лишенным дееспособности по решению суда, то любая сделка с ним будет объявлена ничтожной, недействительной с момента совершения, и здесь уже ничего будет сделать нельзя. Плакали покупателевы денежки. Поэтому при малейшем подозрении хороший риелтор должен проверить и дееспособность. Но этого почти никогда не делают: и трудно, и лень, да в 99,9 процента случаев и ни к чему.
Как правило, агент начинает с ТБТИ, где заказывает "Форму 11а"
(справку об оценочной стоимости) - бумагу, где указаны основные характеристики квартиры (площадь общая, жилая) и ее балансовая стоимость (раза в два-четыре ниже рыночной цены для старых домов; для новостроек - близко к рыночной).
Здесь не без волшебного: стоит себе какая-нибудь московская хрущоба уже лет тридцать пять-сорок, ветшает, гниют-ржавеют трубы и прочая начинка, а балансовая стоимость квартир растет из месяца в месяц. Чем больше дом разрушается, тем дороже становится. Потому и