Арендодатель предъявляет иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения.
Своим решением суд первой инстанции произвел зачет стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ в счет арендной платы и в удовлетворении исковых требований отказал.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение изменено: во взыскании с арендатора пеней решение оставлено без изменения; в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить нежилые помещения исковые требования удовлетворены.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе по следующим основаниям.
Между арендодателем и арендатором при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды, в соответствии с которым арендатору сданы в аренду нежилые помещения на срок 15 лет.
В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.
После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь п. 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя арендодателя, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.
Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости. Они не противоречат содержанию акта приемки-передачи основных средств от Минимущества РФ в хозяйственное ведение арендодателя, в котором были зафиксированы те же недостатки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.
В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Арендатор, обнаружив недостатки, сообщил об этом Минимущества РФ и арендодателю письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указал ориентировочную стоимость ремонта имущества и просил заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Минимущества РФ и арендодатель дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений ст. 612 ГК РФ не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущества РФ не является арендодателем по договору аренды.
Арендатор заключил договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки и по мере приемки выполненных работ направлял арендодателю и территориальному управлению Минимущества РФ документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Учитывая указанные обстоятельства, суд признал произведенное арендатором удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязанностей ответчика освободить арендуемые помещения.
Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Установление этих характеристик арендной платы в законе и подзаконных актах ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-нибудь нормативным актом, договор аренды должен обязательно содержать ссылку на этот акт. В противном случае применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).