Хотя венецианская аристократия стала четко определяться политически только после так называемой serrata или закрытия Большого совета в 1297 г., на котором был принят ряд важных изменений, великолепие этих сохранившихся ранних дворцов должно быть тесно связано с торговыми успехами их владельцев. Их вероятное использование в качестве купеческих штаб-квартир, а также домов, привело к использованию термина casa fondaco для описания их трехчастного плана. Тот факт, что венецианское слово fondaco происходит от арабского funduq, или торговый пост, свидетельствует о связи с исламскими традициями. Однако настоящий фондако был не семейным домом, а специализированной базой для странствующих купцов. Примеры можно найти не только в Венеции, но и по всему Средиземноморью от Испании до Ближнего Востока, под разными названиями, такими как хан, вакала и караван-сарай. Как правило, фондако, подобно своим исламским аналогам, располагается четырехугольником вокруг центрального двора над крытой цистерной. На первом этаже располагаются складские помещения и, возможно, конюшня (кроме Венеции), а выше – жилые помещения.
Хотя использование термина casa fondaco, вероятно, правильно отражает комбинированное жилое и торговое использование раннего венецианского семейного дворца, это понятие вводит в заблуждение. Трехчастные фасады действительно имеют некоторое сходство с настоящим фондако, но ранние дома, такие как Ка-Лоредан и Ка-Фарсетти, радикально отличаются в своих планах от предполагаемого прототипа. Тот факт, что Фондако-дей-Турки теперь имеет большой центральный двор, является результатом перестройки XIX в., как будто для того, чтобы приблизить его к исторической идее истинного фондако.
Вместо этого «типичный» венецианский средневековый дворец развивался из глубокой и узкой планировки. Его основными элементами были три параллельных крыла, перпендикулярных фасаду, с небольшими комнатами по обе стороны от центрального пространства, ведущего во внутренний двор в задней части. Четыре параллельные стены, идущие спереди назад, обеспечивали несущую конструкцию. Эта архитектурная система позволила щедро перфорировать фасады спереди и сзади окнами и легко переделывать их по своему усмотрению. Примечательно, насколько хорошо этот тип дворца отвечал потребностям венецианского купца, и как легко он мог быть адаптирован к особым физическим условиям Венеции, а также изменен в соответствии с индивидуальными обстоятельствами.
Стремительные вертикальные акценты портиков венето-византийских фасадов – с их узкими пролетами, стройными колоннами и высокими ступенчатыми арками – позволили добиться эффекта легкости, не ослабляя структуру. Только главный водный вход обычно имел более широкий арочный проем, для акцента и удобства. Открытость стен фасада была не только декоративной, но и имела важное практическое преимущество в Венеции, позволяя пропускать в здания как можно больше света. Это было особенно важно в случае больших центральных залов, которые простирались далеко назад от фасадов. Из-за нехватки земли в городе, здания были расположены так близко друг к другу, что с боков и сзади проникало относительно мало света.
Мы не должны быть слишком удивлены, обнаружив, что вдали от главных каналов жилая архитектура приняла несколько иную форму. На улице Салиццада-Сан-Лио есть два довольно хорошо сохранившихся фасада XIII в., показывающие, что в относительно обычных городских местах застройка имела много общего со зданиями того же периода в близлежащих материковых городах, таких как Падуя. Оба дома имеют магазины на первом этаже, выходящие прямо на улицу, с витринами и дверями, обрамленными большими каменными опорами и деревянными перемычками в характерной венецианской манере. В каждом здании сохранилось прекрасные бифории XIII в. на первом этаже, предположительно когда-то принадлежавшее главным жилым комнатам. Один из домов имеет два высоких крыла, фланкирующих огромный центральный арочный проем. Другой, вероятно, изначально имел такую же форму, хотя один из боковых блоков теперь исчез. Оба дома были настолько полностью перестроены внутри, что невозможно восстановить первоначальные планы, но очевидно, что такие дома имели гораздо более скромное назначение, чем большие дворцы. В них не было ни помещений для погрузки или разгрузки товаров с лодок, ни огромных центральных залов, которые бесполезно занимали бы ценное пространство; магазины, вероятно, сдавались в аренду, как источник дохода.