Real Estate Assets vs Home Mortgage Debt
С моей точки зрения, пересечение кривой доходов с кривой ипотечных кредитов само по себе должно было стать очень серьезным сигналом для всех операторов, что в самое ближайшее время начнется массовый невозврат кредитов. Что и не замедлило случиться — в первом квартале 2007 разразился кризис на рынке субстандартных (выданных ненадежным заемщикам) ипотечных кредитов, которые составляют около 25% всех закладных. Правда ФРС как всегда читает мантры, что это не угрожает ипотечному рынку в целом, но цену этим заклинаниям мы все уже знаем.
А хуже всего то, что снижение стоимости обеспечения (самой недвижимости) до 50% долговых обязательств, да еще при том, что цены на жилье явно завышены, создает очевидную угрозу, что когда на фоне обрушения рынка жилья начнется массовый невозврат кредитов, ипотечные банки начнут нести колоссальные убытки. Ведь даже отобрав миллионы домов у задолжавших заемщиков, они не смогут продать их даже со скидкой в 30%. Чтобы люди стали массово покупать дома в условиях паники, цену придется сбрасывать втрое. Поэтому сегодня банкам ничего не остается, как начать радикально ужесточать требования к новым заемщикам и начинать жестко прессовать неаккуратных плательщиков. Но такая политика сама по себе будет провоцировать снижение активности на рынке жилья — раз выдается меньше кредитов, значит покупается меньше домов, а это как раз и ведет к падению цен. Патовая ситуация. Ужесточать требования к заемщикам — рынок рухнет и похоронит значительную часть уже выданных кредитов. Не ужесточать — рынок рухнет чуть позже и похоронит еще больше денег. На самом деле банки уже пошли по первому пути — они ужесточают требования прямо сейчас, чтобы не увеличивать масштаб будущих потерь.
Таким образом ипотечные банки тоже прикладывают руку к провоцированию обвала на рынке недвижимости. Если же учесть те параметры кризиса, которые мы высчитали выше, то, с учетом потери прав на выкуп жилья миллионами людей, к концу депрессии объем ипотечных обязательств населения может дойти до 85% стоимости всего принадлежащего им жилья. Фактически, получится, что все деньги которые люди и их предки платили по закладным с конца Великой Депрессии они просто дарили банкам и теперь могут начинать платить заново.
А теперь давайте посмотрим, как исполняется мой прогноз спустя три года. Ниже приведены актуальные данные к тому же графику, который показан выше.
RE Assets — текущая рыночная цена всей недвижимости, принадлежащей домохозяйствам
Mortgage Dept — совокупный ипотечный долг домохозяйств
DPI — совокупный распологаемый доход домохозяйств
HMG/REA — отношение Mortgage Dept к RE Assets
DPI/REA — отношение DPI к RE Assets
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RE Assets | 18982.0 | 22084.6 | 22943.6 | 20978.0 | 17037.8 | 16572.6 | 16507.2 |
| Mortage Debt | 7835.3 | 8874.3 | 9865.0 | 10538.5 | 10496.9 | 10334.4 | 10235.8 |
| HMD/REA | 41.3% | 40.2% | 43.0% | 50.2% | 61.6% | 62.4% | 62.0% |
| DPI | 8889.4 | 9277.3 | 9915.7 | 10403.1 | 10806.4 | 10917.3 | 11095.9 |
| DPI/REA | 46.8% | 42.0% | 43.2% | 49.6% | 63.4% | 65.9% | 67.2% |
http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1.pdf
Таблицы D.3, F.100 и B.100
И что мы видим? Практически то же, что у меня напрогнозированно, разве что с небольшим отставанием. Небольшое отставание, понятно, связано с более инертной динамикой кризиса, как мы уже обсудили.