Как видим, «тесненькие дешевенькие конурки» образца 1990 г. имели среднюю площадь 224 м2. А «хоромы» образца 2007 – 271 м2, т. е. аж на 21% больше. Жуть, какой прирост простора. А еще в 1990 ни в одном доме США, видимо, не было ни электричества, ни газа, ни тепла, ни канализации. Я думаю, Вы, Дохтуров, именно это нам и хотите сообщить. А вот доля принадлежащих самому домохозяйству метров уменьшилась за тот же период с 65%, т. е. 146 м2, до 38%, т. е. до 103 м2. Проипали американцы свои метры, а? Ах, да, я забыл — это ж метры с наноканализацией, не хухры–мухры.
Так что мой прогноз: цены — в пол, а банки будут вынуждены жилье СДАВАТЬ внаем, ну или по лизинговой схеме.
Возможно, найдутся денежные волчары, которые на дне цены купят это банковское жилье массово и будут сдавать его внаем — этакие «конторы по прокату домов».
Зачем волчары. Сами банки, по сути, и будут этим заниматься. У меня друзья купили в Штатах дом в 2005 за $350+, несмотря на мои предостережения. Буквально месяц назад жалились: Первоначальный взнос и комиссия агентству — $60+ тыс. Больше $100 тыс. уже выплатили банку, но ипотека дело хитрое, так что банку они все еще должны под $300 тыс. Мужика сократили, четвертый месяц мыкается, ищет работу — на абы какую идти не хочет, т. к. потом подняться будет нереально. Деньги на выплаты по закладной заканчиваются. Они попробовали прицениться к продаже — больше $250 тыс. никто не дает. Зато от банка поступило предложение — дом передаете банку, кредит закрываем, и дальше живите в доме как арендаторы. По сути, это самое выгодное предложение, какое им поступало. По–моему круто. Выплатить $160 тыс. за дом, чтобы жить в нем арендатором.
Видимо я совсем трудный т. к. меня мучают вопросы:
Что будет если перейти к натуральными показателям домостроения типа «среднее место пригодное к обитанию домохозяйства» (как тут уже было показано, оно по качественным характеристикам изменилось не сильно).
Не получится ли так:
1960: было 100 домохозяйств и 100 мест обитания 65 у самих домохозяйств, 35 у банков
2010: стало 150 домохозяйств и 150 мест обитания 75 (50%) у самих домохозяйств, 75 у банков
Тогда выводы у меня получаются совсем другие:
Не получится. Потому что реально это выглядит так:
1990: 102 млн. единиц жилья, домохозяйствам принадлежит 66.3 млн. (65%)
2010: 130 млн. единиц жилья, домохозяйствам принадлежит 49.4 млн. (38%)
http://www.census.gov/popest/housing/HU-EST2009.html
http://www.census.gov/popest/archives/1990s/ST-98–52.txt
Просто не надо брать цифры от балды, как Вы берете, тогда все будет понятно. А если брать цифры с потолка, то можно прийти к абсолютно любым выводам — это очевидно.
Итак, смотрим.
Долгосрочная причина: пик облегчения условий доступа к ипотеке уже пройден, дальше условия кредитования будут только жёстче, сабпраймом все наигрались. Значит, увеличение доли домовладельцев среди населения вряд ли возобновится, и оно уже начало падать. Значит, старые ипотеки будут постепенно выплачиваться, приток новых кредитов сократится, это будет понижать долю долга в стоимости домов.
Среднесрочная причина. Эффект «Mortgage equity withdrawal» исчерпан, он работает только на растущем, пузырящем рынке. Значит, чистая стоимость домов проедаться не будет, как раньше.
Краткосрочная причина. Падение цен на дома не вечно, оно скоро прекратится или уже прекратилось. А затем, когда избыток предложения рассосётся, дома понемногу начнут дорожать вместе с общей инфляцией. Что опять же начнёт толкать долю долга в стоимости домов вниз. (Кстати, номинальная сумма ипотечного долга падает уже 2 года.)
Итого. Никаких оснований ожидать снижения чистой стоимости домов до 15% нет. Скоро эта цифра снова начнёт расти, а доля ипотечного долга — падать.
Тадеуш, прочитайте внимательно свое резюме, которое я выделил в Вашем анализе. Как у нас тут любят говорить — надо или крестик снять, или трусы надеть.
Если новые ипотечные займы браться не будут (п 1), значит дома не будут покупаться, значит цена будет только падать, а не расти, как Вы утверждаете в п 3. Следовательно доля долга будет расти, поскольку сокращение объема ипотеки на 1% ведет к снижению стоимости национальной недвижимости на 5–10% (эффект рычага, leverage — если нужно пояснение, скажите).
Наоборот, если цена недвижимости начнет расти (п 3), значит снова начнется ипотечный ажиотаж иMortgage equity withdrawal,что снова противоречит Вашим выводам в п 1 и п 2. Следовательно, доля долга опять будет расти. Вилка.