Самое раннее упоминание о предоставлении пожалований содержится в одном из двух дошедших до нас завещаний, оставленных Иваном Калитой и датируемых 1328 г. Великий князь пояснил, что он передал ростовскую деревню Борису Волкову в обмен на службу Волкова ему и его потомкам, и повелел отобрать землю у Волкова, если тот не выполнит своего обязательства. Более поздние источники явно свидетельствуют о том, что предоставление земли на условиях служебного владения стало довольно распространенным явлением в конце XIV в. и все более частым в XV в. Во второй половине XV в. земля, предоставленная на условиях службы, стала называться поместьем, а ее владелец – помещиком.
Однако служебное владение не получило широкого распространения вплоть до XVI в. Проблема его происхождения и ранней истории привлекла к себе большое внимание русских ученых, стала в конечном итоге чрезвычайно важной и превратилась в историографическую дискуссию о том, существовал ли феодализм западноевропейского типа в средневековой России. Хотя временами утверждалось, что служебное владение было известно и в Киевской Руси, как правило, считается, что оно возникло в эпоху монгольского господства. Тот факт, что оно, скорее всего, не использовалось до этого периода, позволил сделать предположение, что введение института служилого поместья стало результатом иноземного, и особенно татарского, влияния. Конечно, вполне возможно, что эта идея могла быть заимствована из-за рубежа, но представляется наиболее вероятным, что служебное землепользование было местным явлением, выросшим из потребностей времени. Учитывая проблемы современной политической и экономической жизни, это выглядело вполне логичным решением для князей и крупных землевладельцев.
Еще одним явлением эпохи татаро-монгольского ига, имевшим большое значение для будущего, было приобретение крупными землевладельцами государственной власти над людьми, жившими на их землях. Князья выдавали им грамоты, предоставлявшие землевладельцам такие привилегии, как свершение суда над своими крестьянами-арендаторами, иммунитет от вмешательства государственных чиновников в отношения с арендаторами, освобождение от уплаты налогов и других повинностей князю. Размер льгот, представленных правителем, мог быть разным; крупным землевладельцам давались более широкие полномочия, чем мелким, и князь всегда оставлял за собой определенные права. В большинстве случаев крестьяне, жившие на частновладельческих землях, становились в первую очередь подданными своих хозяев, а не князя.
Вполне возможно, что такая система сеньоральной власти начала формироваться уже в киевскую эпоху, но если она и существовала в то время, то должна была быть весьма ограниченной, по крайней мере в том, что касалось землевладельцев, не принадлежащих княжескому роду. Несомненно, такой господин имел права вершить суд, дабы наказать свободных крестьян, которые заняли у него деньги и обязались работать на него, пока не выплатят ссуду. Но и здесь его власть была ограничена, поскольку, как говорилось ранее, несвободный крестьянин, или закуп, имел право обращаться в княжеский суд, если он считал, что его хозяин повел себя несправедливо по отношению к нему, а в случае, если он избил закупа без причины, хозяин был обязан заплатить ему за обиду. Более того, вся его власть над закупом исходила из статуса последнего как должника, а не из того, что тот проживал на господской земле. Как только закуп выплачивал свой долг, он возвращался к своему прежнему состоянию свободного крестьянина и переставал подчиняться юрисдикции землевладельца.
Таким образом, в киевский период проживание на частной собственности не делало крестьянина полностью подвластным своему господину. Тем не менее имеются все признаки того, что в то время отправление правосудия господином над арендаторами было делом известным. Крестьяне, жившие на личных владениях князя, скорее всего попадали под его юрисдикцию. У этих людей не было никого, к кому они могли бы обратиться за защитой от произвола своего господина. По всем практическим соображениям они были вынуждены жить под сеньоральной властью, потому что их арендодатели являлись и их суверенами. Сохранившиеся документы также показывают, что иногда общественные права передавались частным землевладельцам. В грамоте ИЗО г. о пожаловании земли Новгородскому монастырю Святого Георгия дарители, князь Мстислав Владимирович и его сын Всеволод, предписывали монахам собирать подати и взимать штрафы с живущих на этой земле людей. Аналогичные привилегии предоставлялись в грамоте 1148 г. князем Изяславом Мстиславовичем Новгородскому Пантелеймонову монастырю. Другие данные указывают на то, что, возможно, к концу XII в. частные землевладельцы, особенно в западной части Киевской Руси, осуществляли многие функции государственного контроля над своими крестьянами.