Со второй половины XV в. практика передачи черных земель в частные руки участилась. Черной земли было роздано так много, что к концу XVI в. она исчезла почти везде, кроме приграничных районов. Как следствие, подавляющее большинство крестьян в XVI в. являлись арендаторами земли, принадлежавшей частным собственникам или находившейся в служилых владениях у помещиков.
Превращение черносошного крестьянина в помещичьего, когда оно происходило в результате пожалования князем помещику черных земель, происходило без всякой связи с желанием самого крестьянина. Но были и черносошные крестьяне, которые добровольно становились арендаторами у частных землевладельцев. Отдельные лица, а иногда и целые общины начиная с XIII в. и, возможно, раньше самостоятельно решали покинуть черную землю и поселиться в частновладельческих имениях. Некоторых из них привлекали обещания об освобождении от податей и налогов и другие соблазны, предложенные им помещиками. Хотя льготы давались на ограниченный период, эти люди, возможно, полагали, что в долгосрочной перспективе им будет легче жить, если они станут помещичьими крестьянами. Однако представляется гораздо более вероятным, что добровольное принятие статуса арендатора явилось не столько результатом такого рода рациональных расчетов крестьян, сколько следствием непрекращающихся бедствий, которые обрушивались на село с XIII в. Нашествия, междоусобные войны, эпидемии, голод и пожары – особый бич в этой стране лесов, где все делалось из дерева, – должно быть, погубили многих черных людей. Пострадав от одной или нескольких из этих катастроф, они оставались практически без средств, необходимых для того, чтобы оставаться независимыми земледельцами и выполнять обязательства, которые от них требовали, и поэтому они были вынуждены поселиться в частновладельческом поместье, чтобы выжить. У некоторых из этих людей все еще оставался некоторый капитал, такой как скот и сельскохозяйственные орудия, и они не нуждались в помощи землевладельца, кроме тех льгот, которые он им предлагал. Другим не так повезло, и они вынуждены были занять у помещика ссуду, чтобы начать вести хозяйство, таким образом становясь зависимыми от него.
Черносошные и помещичьи крестьяне, которые колонизировали северо-восток, столкнулись с землями, покрытыми густыми лесами, непроходимыми болотами и множеством рек и ручьев. Поэтому им пришлось искать высокие сухие места или узкие открытые участки, которые иногда находились между опушкой леса и берегом реки. С этих выгодных мест первопроходцы углублялись в леса, стараясь расчистить как можно больше земли для своих нужд. Южнее, где лес становился реже, болота исчезали, и ландшафт выглядел куда более привлекательным. Но преимущества, предлагаемые природой, перекрывались теми опасностями, которые грозили колонистам со стороны человека, поскольку южные районы слишком часто подвергались татарским набегам. Так что они предпочитали защиту, обеспечиваемую естественной неприступностью лесов и болот, даже несмотря на то, что освоение таких мест требовало больших усилий и означало более скудную жизнь. Для расчистки земель необходимо было много рабочих рук, и колонисты трудились сообща группами на начальных и наиболее тяжелых работах по освоению новой территории. Как только предварительная работа была завершена, совместные усилия заканчивались, и каждая семья селилась на отдельном дворе вдоль какой-нибудь речки или в лесном анклаве со своими пашнями и лугами. Ближайший сосед часто находился далеко, а иногда добраться до него можно было только по воде из-за непроходимого леса или болота. Со временем на поляне появлялась вторая или третья изба для женатых детей и их семей, и тогда возникала уже деревушка.
Картина, которая вырисовывается из писцовой книги, составленной в конце XV в. по Новгородской земле, показывает, что иногда в одном из этих обособленных поселений насчитывалось более трех дворов, а в очень редких случаях – до восьми-девяти, но чаще всего на каждом хуторе было один-два двора. В записях также упоминается, что в этих дворах проживали супружеские семьи, поскольку обычно за каждым из дворов значился только один, редко два-три взрослых рабочих-мужчин. Например, в Деревской пятине (одна из пяти частей, на которые делилась Новгородская земля) в 653 хуторах насчитывалось всего 1316 дворов и 1413 взрослых работников мужского пола, то есть в среднем на поселение приходилось около двух дворов и один работник на двор. В 136 деревеньках Водской пятины было 475 дворов и 684 работника, то есть в среднем 3,5 двора на хутор и 1,5 работника на двор.