• Наконец, Вы можете купить квартиру по значительно более низкой цене, чем рыночная. Таких вариантов становится особенно много, когда в экономике наступает очередной кризис. Если на дворе экономический кризис, а у инвестора есть свободные средства и он умеет ими распорядиться, такой инвестор – король! Квартиры (а также объекты коммерческой недвижимости) по цене значительно ниже рыночной можно купить с аукционов. Например, когда банки реализуют недвижимость, полученную ими в качестве залога за невозвратные кредиты. Иногда на таких аукционах можно купить объекты недвижимости по цене на 40–50, а то и на 60 % ниже, чем рыночная. Такая недвижимость может быть уже с ремонтом (иногда – вполне приемлемым). А в некоторых случаях – еще и с арендатором. В любом случае, как говорит Роберт Кийосаки, «выгодная инвестиция создается не в момент продажи, а в момент покупки». Этот способ повышения доходности Ваших инвестиций можно только приветствовать. Воспользоваться им можно и в ситуациях, когда кризиса в экономике нет, но у Вас есть знакомые владельцы недвижимости, которые хотят срочно продать принадлежащую им недвижимость и готовы уступить в цене.
ПРИМЕР 1
Я неоднократно встречался с ситуацией, когда обеспеченный человек собирался окончательно перебираться за рубеж. И готов был быстро продать знакомым свои объекты недвижимости по значительно более выгодной цене, чем рыночная.
ПРИМЕР 2
Многие знакомые мне инвесторы поддерживали хорошие личные отношения с директорами и собственниками строительных компаний. Некоторые из них периодически получают предложения купить за наличные объекты недвижимости. В том числе в уже построенных домах, с дисконтом 15–20 % от рыночной цены. При условии быстрой оплаты и полного отсутствия огласки.
ПРИМЕР 3
Многие строительные компании стараются рассчитываться со своими поставщиками (например, с теми, кто продает им металл или поставляет железобетон) не деньгами, а метрами. При этом стоимость метров может быть весьма выгодной. Беда, однако, в том, что это метры, а не живые деньги. Поэтому строителям было бы выгодно оплачивать метрами, на бартер хотя бы и 100 % тех стройматериалов, которые им поставляют. Только вот поставщики вряд ли долго выживут при таких условиях оплаты. Поэтому обычно метрами оплачивается только часть поставок. Например, в рамках того, что владелец компании-поставщика готов был бы зачесть как свои дивиденды. С тем, чтобы впоследствии полученные таким образом квартиры стали частью его собственного инвестиционного портфеля. И, разумеется, он не будет договариваться об оплате метрами слишком значительной доли общего объема поставок. Что могло бы привести к существенному уменьшению его оборотного капитала. И нанести ущерб его бизнесу.
Другое дело, когда он знает, что сразу переоформит метры на другого собственника и получит за нихживые деньги. Если у вас есть друг – директор или собственник такой компании-поставщика, проводя сделки через его компанию и получая метры взаимозачетом, на привлекательныхусловиях, Вы также можете обеспечить себе ощутимый дисконт к стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
«Входной порог» по инвестициям в недвижимость составляет от 1–2 миллионов рублей в регионах. И от 4–6 миллионов рублей в Москве (по состоянию на 2016 год). За счет ипотеки этот порог можно значительно снизить – в 5, а то и в 10 раз (об этом мы еще поговорим). Плюс возможная стоимость ремонта (от полного до косметического) и обстановки. Таким образом, сначала нужно накопить определенную сумму (довольно ощутимую для семьи со средним доходом), а уже потом рассматривать варианты инвестиций в недвижимость.
Если Вы каждый месяц можете откладывать и направлять на инвестиции несколько сот тысяч и тем более несколько миллионов рублей, инвестиции в недвижимость для Вас вполне приемлемы и возможны. Если Ваши возможности ежемесячных инвестиций не превышают 50 000–100 000 рублей – инвестиции в недвижимость все еще возможны, но потребуют от вас серьезных усилий и самодисциплины. Если же Вы пока можете ежемесячно инвестировать не более 10 000-20 000 рублей – даже ипотека на самую скромную квартиру в регионе потребует от Вас колоссального напряжения сил. Прямо скажем, в такой ситуации инвестиции в недвижимость Вам не по карману. Хотя Вы без особых проблем можете постепенно накапливать капитал, инвестируя средства в ПИФы.