С 2001 года в Соединенных Штатах буйным цветом зацветает новый риэлторский пузырь, который по внешним объективным признакам обещает затмить собой всю историю. Существует большой соблазн предположить, что пузырь этот возник по причине гомерической (на грани преступного) бездарности частной конторы под названием «Федеральный резерв» и, конкретно, его несменного председателя Алана Гриншпана
[32], умудрившегося ввергнуть страну во все мыслимые банковские, экономические и биржевые кризисы. Однако такое предположение было бы непростительной наивностью: у «Федерального резерва», как и у Алана Гриншпана, есть своя, четко заданная и определенная повестка дня, от которой они не отклоняются ни на шаг.
Ну, да бог с ней, с геополитикой: с чисто технической точки зрения, новый американский пузырь недвижимости возник в результате беспрецедентного снижения ставок рефинансирования, осуществленного «Федом» после крушения фондового рынка: с 6,5% в мае 2000 года до 1% в июне 2003-го. Практически дармовой ипотечный кредит плюс колоссальный отток свободных денежных средств из усопшего фондового рынка обеспечил бизнесу недвижимости необходимый ажиотаж, который правительство не преминуло подкрепить серией эффективных мер стимуляции:
· упрощение предоставления кредитов лицам с негативной кредитной историей и неподтвержденными доходами;
· кабальная 40-летняя ипотека;
· разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки
Как следствие - уже более года на американском рынке недвижимости сложились все признаки воспаленного пузыря:
· включение формулы «Кухарка + Таксист», согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, шахтерами, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости и не только раздают и получают «беспроигрышные наводки», но и сами активно включаются в захватывающий процесс риэлторских спекуляций, хапая ипотеки без всякой оглядки на собственные финансовые возможности, явно полагаясь на быструю перепродажу;
· появление армии посредников, снимающих с вас тяготы по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита, в обмен на долю в приобретаемой недвижимости;
· клиническое непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости имущества и космически неколебимая уверенность, что цены на недвижимость умеют двигаться только вверх.
При всем при этом американские обыватели пребывают в состоянии полнейшей эйфории и с нескрываемым удовольствием смакуют модную теорию заговора дельцов Уолл-Стрит, сидящих у разбитого корыта фондового рынка, и банкиров, страдающих от низкой процентной ставки! Именно дельцы и банкиры сообща подкупили все средства массовой информации, которые обрушивают на граждан потоки лжи о цветущем рынке недвижимости!
Стоит ли говорить, что у московского пузыря ноги растут совершенно из других мест? Оригинальность «нашего пути», в первую очередь, заключается в полном отсутствии какой бы то ни было кредитно-финансовой составляющей в риэлторском буме. Ипотечное кредитование по ставке 10% годовых - это, простите, фикция и клоунада. Государство это понимает и по священной традиции ни во что не вмешивается.
Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Это колоссальные оборотные средства нефте-газово-банковской прослойки и сублимированная «валюта» рядовых жителей столицы - их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря, вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится.
Вечный вопрос интеллигента
Любые рекомендации, заимствованные из пресловутого «мирового» опыта, ничего, кроме улыбки, вызвать не могут. Возьмем, к примеру, правило «Рычага 100», согласно которому выгодная цена для покупки недвижимости не должна превышать более чем стократно размер ее месячной аренды. Сегодня в большинстве районов Москвы этот рычаг давно перевалил за 200 и 250! Может ли это обстоятельство изменить конъюнктуру цен? Не может!
Другая вздорность: рекомендация соотносить стоимость квартиры и ее годовую ренту со ставкой банковских срочных депозитов (если вы покупаете недвижимость на свои деньги), либо со ставкой ипотеки (если в кредит). Пример: вы планируете купить трехкомнатную квартиру в спальном районе за 150 тысяч долларов, а затем сдать ее внаем за 700 долларов в месяц. В этом случае доход составит 8 400 долларов в год, то есть 5,6% от вложенного капитала. Что привлекательного в такой инвестиции, если в Сбербанке дают 7%, а в комбанках 9-11%? Никакую ипотеку (10-11%) вы тоже не окупите. Единственная надежда на дальнейшее воспаление пузыря и возможность перепродать квартиру подороже. Но при чем тут инвестиции? Такие чистой воды спекуляции никакими академическими рекомендациями не хеджируются!
Что делать? Ответ вытекает из незыблемого принципа врожденной неликвидности московского рынка недвижимости: «Ничего!» А если делать, то исключительно на свой страх и риск. Никаких объективных факторов воздействия на такой пузырь у обывателя нет. Лучше уж сэкономить энергию и не поднимать волну.
День, когда ты засветишься, станет началом твоего падения.
Мохан Миттал, отец Лакшми Миттала
Пролог: Митталгейт
19 февраля 2002 года лондонский таблоид «Evening Standard» возбудил воображение читателей интригующим заголовком: «Полиция берет в разработку Миттала»! Речь шла о выявлении органами правопорядка «возможных нарушений деловой этики» индийским стальным королем Лакшми Митталом. Глупость и бесперспективность полицейского демарша были столь очевидны, что злопыхатели Тони Блэра тут же высказали предположение о том, что премьер-министр самолично инициировал разборку, чтобы потом громогласно объявить общественности: «Миттал чист, как гималайские истоки Ганга!»
Шум вокруг тихого и неприметного Миттала подняли британские журналисты, раскопавшие осенью 2001 года пикантную увязку: не успел индус пожертвовать партии лейбористов 125 тысяч фунтов, как Тони Блэр написал письмо румынскому премьеру Адриану Нэстасе, в котором настоятельно рекомендовал последнему уступить крупнейшее государственное сталелитейное предприятие Sidex Лакшми Митталу. В роли элегантно завуалированного дипломатическим волапюком бублика выступала поддержка Великобританией румынских потуг на скорейшее вступление в Евросоюз. Через три дня после получения письма французский участник тендера Usinor получил от ворот поворот, а Sidex отошел LNM Holdings, управляющей компании Миттала.
В ответ на общественные обвинения Блэр кивнул в сторону Ричарда Ральфа, британского посла в Бухаресте, якобы рекомендовавшего премьеру вступиться за Миттала. Разумеется, Ральф слыхом не слыхивал ни о каких пожертвованиях миллиардера в партийную кассу. Посол свою позицию обосновал четко: «Приватизация румынской государственной собственности находится в интересах Великобритании и всего Европейского сообщества». И потом: какого черта? Французский премьер-министр Жоспен сам из кожи лез вон, лоббируя Usinor!