При таком взгляде на вещи о героизме журналистов-разоблачителей риэлторского пузыря говорить не приходится: что может быть героического в предсказании неизбежного? Да, обвалится. Да, обесценится. Ключевым моментом здесь выступает одно лишь слово «КОГДА», а именно в нем все и ошибаются: 90% всех предсказаний точного времени наступления краха на рынке недвижимости оказываются неверными! Для сравнения - точность предвозвестий переломных моментов на рынке ценных бумаг несоизмеримо выше [27].
Рынок недвижимости - явление гораздо более сложное и многофакторное, чем рынок ценных бумаг, на котором общий тренд превалирует над индивидуальными особенностями самостоятельных акций. Помимо этого, ценные бумаги отдельных компаний унифицируются едиными правилами ведения биржевых торгов, требованиями к капитализации, отчетности и т. д. А теперь сравните подобное положение дел с бесконечным многообразием факторов, определяющих стоимость всякого объекта недвижимости в отдельности. Ни о каком унифицированном прогнозе движения цен на рынке недвижимости не может быть и речи. Единственное, что позволительно, так это определить меру ценового накала по тем или иным косвенным признакам, чем, собственно, мы и собираемся заняться в нашем исследовании.
Страшилки Клио [28]Самыми звонкими в истории мировой недвижимости явились: пузырь во Флориде (лопнул в 1926 году), пузырь в Японии (1991) и пузырь в Аргентине (2002). Награды распределяются следующим образом: самый криминальный вариант - Флорида, самый колоритный - Япония, самый трагичный - Аргентина.
То, что очередная авантюра легендарных нью-йоркских урок из Roaring Twenties, отмеченных выходом на мифологическую сцену Америки чудовищных моральных уродов типа «Голландца» Шульца со товарищи, непременно приведет к краху, у людей посвященных никогда не вызывало сомнений. Кажется, все, кто затевал флоридский пузырь, знали о неминуемом исходе заранее и просто состязались - кто сумеет соскочить с подножки уходящего под откос поезда последним. Оно и понятно: в «Гремящие Двадцатые» подавляющее большинство населения Америки являло собой картину неокученного стада беспробудных лохов. Не воспользоваться этим обстоятельством было грешно.
Не удивительно, что наш старый знакомый Чарльз Понци не только торговал марками в Чикаго, но и энергично продавал земельные участки во Флориде, причем делал это в прямом смысле не глядя. Иными словами, липовые агенты Отца Пирамид втюхивали чикагцам, бостонцам и нью-йоркцам несуществующие объекты недвижимости по занебесным ценам заочно - покупатели даже не удосуживались прокатиться в Апельсиновый штат, чтобы взглянуть на товар. Sancta simplicitas!
За исключением своего криминального флёра, флоридский пузырь недвижимости оригинальностью не отличался: в начале 20-х «северяне» облюбовали тропический край для зимнего отдыха. Когда гостиницы и санатории переполнились, начались энергичная застройка и освоение новых территорий. Через год подтянулись нью-йоркские спекулянты, принявшиеся скупать на корню флоридскую недвижимость без разбора, включая непроходимые джунгли и болота, кишащие крокодилами. Якобы для строительства communities [29]. Доморощенный архитектор рисовал за ночь красивый проект поселения, земля дробилась на мелкие участки, бруклинский «поэт» выдавал привлекательный слоган, весь этот халоймис [30] публиковали в газете, и через пару-тройку дней будущие «особнячки» разлетались по невообразимым ценам. В 1926 году маленький кондоминиум в Майами стоил четыре с половиной миллиона долларов - ровно столько, сколько сегодня, 80 лет спустя, стоит там же роскошная трехэтажная вилла в охраняемой зоне. Обратите внимание - цены приведены без учета инфляции!
Когда в Америки не осталось ни одного идиота, готового выложить денежки за флоридское безумие, спекулянты хлопнули себя по жирным ляжкам, сказали: «По коням!» - и стали сбрасывать остатки аккумулированной недвижимости по первой цене предложения. В считанные месяцы пузырь лопнул с таким треском, что его отзвуки слышны и поныне.
Японский пузырь затмевает воображение не столько масштабом катастрофы, сколько абсолютными цифрами. В конце 80-х годов один квадратный фут земли в центре Токио стоил более 1 миллиона долларов! Пересчет для наглядности: 100 квадратных футов равны 9,3 кв. м. Иными словами, крохотный участок земли в районе императорского дворца размером чуть менее 100 кв. м оценивался в 1 миллиард долларов. Как вы понимаете, падение с таких высот бывает особенно болезненным.
Сначала обвалился японский фондовый рынок, затем лопнул пузырь недвижимости. Коммерческая недвижимость обесценилась на 60-80%, жилой фонд - на 40%. Показательно, что все последующие 13 лет после крушения цены на недвижимость в Японии только падали. И лишь в 2004 году впервые был зафиксирован их рост - на 0,4%!