Сокращение объемов кредитования повлекло за собой резкое уменьшение спроса и, как результат, — интенсивное снижение цен на недвижимость. В некоторых штатах (например, в Калифорнии и Флориде) сегодня оно исчисляется уже десятками процентов. Парадокс же в том, что снижение цен на недвижимость не только не облегчило участи кредитополучателей, но и усугубило ее до критического состояния: из-за низких цен стоимость ипотеки оказалась меньше изначальных кредитных обязательств. Поэтому в ситуации дефолта кредитополучателям стало выгоднее просто отдать дом банку, чем продолжать ежемесячные платежи.
Дефолты по платежам и массовые отказы от права выкупа заложенного имущества (т. н. foreclosure) вынуждали банки не только сокращать объемы ипотечных кредитов, но и повышать процентные ставки, что, в свою очередь, доводило размеры ежемесячных платежей до уровней, не приемлемых для большинства кредитополучателей. Не вдаваясь в тонкости расчетов, скажу лишь, что рост ставки ипотечного кредита всего на полпроцента оборачивался в конечном итоге увеличением ежемесячного платежа с 1 200-1 400 до 2 000-2 200 долларов — почувствуйте, как говорится, разницу!
Рост платежей еще сильнее подталкивал кредитополучателей к дефолту и отказу от права выкупать заложенное имущество, опять заставляя банки повышать кредитные ставки, а значит, способствовать еще большему увеличению ежемесячных платежей — хрестоматийный порочный круг!
Наиболее чувствительный удар кризис неплатежей subprime нанес финансовым компаниям, которые спекулировали ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (т. н. MBS, Mortgage-backed Securities), и многоуровневыми долговыми обязательствами, обеспеченными залогом (CDO, Collateralized Debt Obligations). Что не удивительно: ипотечные деривативы обладают колоссальным «рычагом»: 1 доллар потерь на уровне ипотечного кредита subprime оборачивается 100 долларами потерь на уровне CDO. Скрытая природа зависимости деривативов от подлежащих активов (тех самых ипотечных залогов по кредитам subprime) позволяла компаниям типа Bear Stearns долгое время поддерживать иллюзию благополучия. Чем эта иллюзия закончилась, мы уже знаем.
Осенняя катастрофа со всей наглядностью продемонстрировала, что в игру с MBS, помимо Bear Stearns, оказались вовлеченными практически все гранды и столпы финансового, ипотечного и страхового бизнеса — и Fannie Mae, и Freddie Mac, и Lehman Brothers, и Merill Lynch, и AIG. Масштаб этой катастрофы ужаснул даже патологического оптимиста Креймера: «Ставка на постоянный ценовой рост недвижимости делалась всеми без исключения, причем с таким гигантским рычагом, что в исторической перспективе проблема обрела пропорции Армагеддона, невиданные даже во времена Великой Депрессии».
В создавшейся ситуации, по мнению Джеймса Креймера, временная национализация Fannie Mae и Freddie Mac обернулась подлинной манной небесной: «Сегодня дефолт по платежам демонстрируют уже кредитополучатели самых высоких категорий надежности. Это обстоятельство губит как эмитентов ипотечных облигаций и производных ценных бумаг, так и их держателей. Установление опеки над Фанни и Фредди государственным Казначейством полностью меняет ситуацию, поскольку в условиях, когда ипотечные обязательства превращаются в обязательства федерального правительства, с кредитополучателями можно достичь ЛЮБОЙ договоренности... Правительство может уменьшить размер ежемесячных ипотечных платежей или увеличить сроки кредитования, скажем, до 45 лет. Правительство может пойти на любые условия — лишь бы оставить вас жить в собственном доме и тем самым сохранить гарантии по ипотечным ценным бумагам. Проще говоря, у вас просто не будет повода отказываться от права выкупить заложенное имущество и уйти на все четыре стороны. Как следствие, произойдет ДРАМАТИЧЕСКОЕ сокращение числа домов, заложенных и выставленных на продажу банками. Произойдет драматическое сокращение долговых обязательств населения по ипотечным кредитам. С учетом невероятного 60-процентного уменьшения строительства новых домов за последние два года, новых законодательных стимулов для покупки собственного дома, а также радикального снижения заложенной недвижимости, можно смело ожидать прекращения падения цен на недвижимость в течение уже ближайшего года».
Что и говорить: картина вырисовывается красивая и оптимистическая. Стоит, однако, определить подлинный смысл изменения статуса Fannie Mae и Freddie Mac после установления над ними государственной опеки, как иллюзии рассеиваются.
Fannie Mae была создана в 1938 году на волне финансовой революции, которую Франклин Делано Рузвельт реализовывал в рамках т. н. Нового Договора с нацией. В ситуации предельно низкой платежеспособности населения коммерческие банки выдавали ипотечные кредиты только при условии предоставления им абсолютных гарантий. Таких гарантий ни у кого, разумеется, не было, поэтому ипотечное кредитование пребывало в зачаточном состоянии. Этими гарантиями и занялась Fannie Mae на первом этапе своего существования. Изначально Фанни являлась полноценным федеральным агентством и — как и полагается государственному ведомству в здоровой капиталистической экономике — вмешивалась в рыночные механизмы по минимуму, выступая исключительно в роли страховщика. Коммерческие банки, памятуя о весеннем разгроме 1933 года («банковские каникулы» и последовавший за ними Emergency Banking Act5) предпочитали не осложнять себе жизнь и верить Дяде Сэму на слово. Поэтому все сделали вид, что гарантии федерального правительства, выданные Fannie Mae, обладают той самой бронебойностью, которой только и недоставало для расцвета ипотеки.
Скоро деньги у коммерческих банков кончились, поэтому Фанни пришлось сделать следующий закономерный шаг: перейти от простых гарантий к выкупу ипотечных закладных. Теперь у банков, помимо гарантий федерального правительства, появились еще и оборотные средства, за счет которых они наращивали объемы ипотечного кредитования. Ситуация всех устраивала: рядовые граждане получили реальную возможность обзавестись собственным домом; коммерческие банки увеличивали прибыль благодаря дополнительной комиссии, которую им выплачивала Fannie Mae за агентурные услуги; и только Фанни — этот смутный призрак социалистической экономики — копила долговые обязательства общества, издержки по которым она время от времени перекрывала страховыми премиями.
Долго игра в одни ворота продолжаться не могла, поэтому Фанни уже в 50-е годы перешла к активной «переупаковке» (stripping) чужих долговых обязательств в собственные под видом процентных деривативов (interest rate swaps) и опционов на эти деривативы. Выглядело это так: Фанни собирала в пакеты выкупленные у коммерческих банков ипотечные закладные, более или менее подпадающие под единую категорию кредитного рейтинга, и затем задействовала их в роли обеспечения новых облигаций («стрипов», strips), которые еженедельно эмитировала и реализовывала на рынке.
Поскольку Фанни была государственным ведомством, ее стрипы пользовались таким же доверием, что и долговые обязательства правительства США, поэтому деньги Фанни доставались почти дармовые (под 2–3%). Выходил неплохой бизнес: пакеты ипотечных закладных, приносящие, скажем, 7–8% годовых, служили активом долговых обязательств, обремененных всего лишь 2–3% годовых. Тем самым Фанни не просто решала вопрос с размораживанием наличных, вложенных в выкупленные у коммерческих банков ипотечные закладные, но еще и получала колоссальную прибыль за счет процентной разницы между чужими закладными и собственными стрипами.
В 1968 году федеральное правительство, утомленное фебрильной деятельностью своего ипотечного ведомства, за которую приходилось отчитываться перед Конгрессом, поскольку все проводки Фанни отражались в федеральном бюджете, превратило Фанни из чисто государственной конторы в псевдокоммерческую, чья самостоятельность всеми участниками рынка воспринималась с заговорщической улыбкой понимания (Independent you say? Yeh, sure!6). Во всех учредительных документах Fannie Mae особо подчеркивается, что правительство США не несет никакой ответственности по обязательствам ипотечного агентства, однако даже в сугубо академических кругах общепринято представление о т. н. implicit government guarantee, подразумеваемой правительственной гарантии.