Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
В качестве примера ничтожных сделок можно привести следующие:
• не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
• совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
• притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ).
Например. Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Арендодателем выступило казенное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помещение в субаренду.
Впоследствии выяснилось, что при заключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, договор аренды является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Поскольку первоначальная сделка аренды ничтожна, договор субаренды также является ничтожным.
При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оставаться арендатор.
Например. В соответствии с договором аренды арендатору предоставлено в пользование здание. С согласия арендодателя часть здания сдана в субаренду. Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть помещения. Ссылаясь на данные обстоятельства, арендатор также задерживает перечисление арендной платы арендодателю.
Действия арендатора в подобной ситуации неправомерны. Наличие договора субаренды не изменяет права и обязанности арендатора по первоначальному договору аренды. Несвоевременное внесение арендной платы субарендатором не является основанием для отсрочки платежа арендатором.[12]
Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим организациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласия арендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ.
1.11. Передача арендных прав в залог
С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (ст. 295 и 296 ГК РФ).
При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.
Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю.
Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.[13]
Во всех перечисленных случаях сдачи имущества в субаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.
1.12. Затраты, связанные с содержанием и улучшением объектов аренды
Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее – эксплуатационные расходы).
Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды.
Если объектом аренды являются транспортные средства, то в процессе их использования возникают две группы эксплуатационных расходов: расходы по технической и расходы по коммерческой эксплуатации автотранспортного средства. Подобная классификация эксплуатационных расходов приводится в п. 2 ст. 635 и ст. 636 ГК РФ.
Расходы по технической эксплуатации транспортного средства представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния автомобиля, обеспечивающего его нормальное и безопасное использование в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.
В качестве примера расходов по технической эксплуатации автотранспортного средства можно привести следующие виды:
• плата за проведение государственного технического осмотра транспортных средств;
• страхование транспортного средства и (или) ответственности за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией;
• профилактический осмотр автомобиля, проводимый специализированной ремонтной организацией.
Расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства возникают в связи с его использованием арендатором в целях, предусмотренных договором аренды или в соответствии с назначением имущества. К числу подобных расходов могут быть отнесены (ст. 636 ГК РФ):
• оплата топлива и иных, расходуемых в процессе эксплуатации транспортного средства, материалов;
• оплата стоимости сборов, связанных с эксплуатацией транспортного средства (например, портовых сборов, платных стоянок, платных дорог и т. п.).
Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.
Применительно к указанным объектам имеется в виду прежде всего оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее – коммунальные платежи).
Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.
Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. ГК РФ капитальный ремонт возлагает на арендодателя, текущий – на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Проведение капитального ремонта предполагает комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной разборки устройства и полной замены всех изношенных частей. Необходимо обратить внимание, что при этом не происходит изменения технологического или служебного назначения объекта, ему не придаются новые качества.