Автором и разработчиком программы бесплатной приватизации квартир в муниципальных домах выступил фонд «Институт экономики города», созданный на средства зарубежных организаций и собранный из людей, не замеченных ранее в качестве специалистов по ЖКХ. Тогдашние российские власти не разбирались в ЖКХ и слепо доверились «западным специалистам», которые, как тогда считалось, знают ответы на все вопросы.
Центральным объектом всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Необходимо подчеркнуть, что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира (как принято считать в России), так как квартира может существовать только в составе дома и качество проживания в ней полностью определяется свойствами всего дома в целом. Жилой дом предоставляет человеку: 1) жилищные услуги непосредственно (жилое помещение и коммуникации); 2) коммунальные услуги опосредованно (является заказчиком коммунальных услуг: водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ и т. д.). Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием по предоставлению жильцам жилищно-коммунальных услуг. Если дом работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и напротив – при неэффективной работе комплекса жильцы получают эти услуги низкого качества.
При приватизации государственного промышленного предприятия нередко шли фактически по тому же пути, когда целостные технологические структуры оказались разорваны и приватизированы по частям. Это привело к параличу одних предприятий, к банкротству и гибели других, но, к счастью, этот процесс охватил не все производства. Увы, в сфере ЖКХ исключений практически не было.
Все городские жилые дома в современных зарубежных развитых странах можно разделить на две группы – частный односемейный дом (дом для одной семьи, коттедж) и многоквартирный дом. В среднем по городам Западной Европы доля частных односемейных домов составляет порядка 30% всего жилого фонда, в странах Южной Европы их несколько больше – до 40%, в США и Канаде еще больше – до 50%. В крупных городах доля этого сектора жилых домов ниже, в небольших, естественно, выше, но везде доля частных односемейных домов велика в структуре городского жилья.
Многоквартирный дом – это дом из нескольких квартир (от 2 до многих сотен), в которых живут не связанные родством семьи (не путать с таунхаусом, который представляет собой частные односемейные дома, сблокированные стена к стене). В настоящее время известны три вида многоквартирных домов, различающихся формой собственности и управления:
1) частный доходный дом – частная форма собственности и управления;
2) кондоминиум, кооператив – коллективная форма собственности и управления;
3) муниципальный арендный дом – государственная (муниципальная) форма собственности и управления.
Существуют еще многоквартирные дома, находящиеся в собственности и управлении некоторых фирм, организаций и ведомств, квартиры в которых предоставляются в аренду служащим этих организаций (служебное жилье, общежития для студентов, казармы для солдат и полицейских и т. д.). Это ведомственное жилье, доля которого невелика, поэтому рассматривать его мы не будем.
Рассмотрим более подробно эти виды многоквартирных домов.
Исторически частный доходный дом (ЧДД) является самым древним видом многоквартирного дома в городах. Первые многоквартирные дома для сдачи квартир внаем появились еще в Древнем Риме в III веке до н. э. (они назывались инсулами). ЧДД занимает прочное место среди городского жилья, его доля в городах современных зарубежных развитых стран составляет до 40%, а в крупных городах – до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена). Некоторые принципы работы частного доходного дома уже рассматривались в предыдущей главе, поэтому здесь дополним уже сказанное.
ЧДД – это частная собственность домовладельца (частное лицо, фирма, банк), квартиры сдаются внаем жильцам по коммерческим ценам без права (естественно) приватизации и не выделены в отдельные объекты недвижимости. Это коммерческое предприятие, приносящее прибыль владельцам и налоги в бюджет, это большой сектор городского бизнеса: крупного, среднего и малого. Взаимоотношения хозяина и жильца-нанимателя регулируются договором и соответствующими законами. Наибольшего расцвета ЧДД достигли в Европе в XIX и начале XX века, когда в связи с развитием капитализма и ростом промышленности миллионы крестьян перебирались в город работать на фабриках и заводах. Это был «золотой век» ЧДД, они позволили быстро удовлетворить потребности огромных масс людей в жилье. В те времена практически все многоквартирные дома были частными доходными.