Закон 1867 года был пересмотрен в 1879 году. Согласно новому уточнению, здание должно занимать не больше 65 процентов участка, на котором построено, «пристройки на заднем дворе» – сооруженные зачастую в дюймах от соседних – должны получать свет и свежий воздух; возросло и количество предусматриваемых туалетов. Слабые усилия к исполнению этого закона (еще одна глава в долгой истории борьбы общественных и частных интересов, так заметно сформировавшей город) привели к появлению формального компромисса, «домов-гантелей», или «домов Старого закона», прекрасным примером которого и является наша «Аннабель Ли». «Гантель» здесь намекает на план здания, утонченного посередине, что позволяет создать с обеих сторон воздушные колодцы.
Когда «дома-гантели» строили в ряд, пара соседних колодцев образовывала общий колодец большего размера, через который свет и свежий воздух проникали в центральную часть здания. Между 1880 и 1900 годами было возведено свыше шестидесяти тысяч подобных зданий. К началу XX века примерно 65 процентов из 3,4-миллионного городского населения жило в многоквартирных домах, являющих собой разнообразные варианты «домов Старого закона».
Старый закон был, в свою очередь, замещен Актом о многоквартирных домах 1901 года, который до сих пор выступает в качестве законодательной базы при возведении малоэтажных домов в Нью-Йорке. Хотя по этому акту территория земельного участка, который разрешалось отводить под застройку, возрастала до 70 процентов, закон предусматривал строгие меры наказания за нарушение. Более существенно с конструктивной точки зрения то, что этот закон существенно увеличил требуемые размеры воздушных колодцев, преобразив их уже скорее во внутренние дворики. Закон также ставил высоту здания в соответствие с шириной улицы, на которую он выходил, и размером внутреннего двора, который он образовывал. Закон требовал, чтобы каждая комната имела окно, а каждая квартира – проточную воду и туалет, в нем также содержались противопожарные требования к конструкции дома и его выходов.
Эти меры создали словарь практически для всех последующих кодексов и правил зонирования в городе – потому что не просто уделяли пристальное внимание мерам безопасности, гигиены и «качества жизни», но и недвусмысленно требовали взаимного соблюдения частных и общественных интересов. Новый закон устанавливал обязанности застройщиков как по сохранению общественного пространства на улице, так и по созданию внутреннего пространства в их собственных домах. Создание этих пространственных обязательств осуществлялось путем определения, что́ есть свет и свежий воздух в городе, а также сохранения и уточнения самого предмета дискуссии – какие дома следует строить и какие дома подлежат сносу. Как мы увидим в дальнейшем, институциализация идеи «торговли», переговоров с целью нахождения решения, примиряющего общественные и частные интересы, так и останется фундаментом городского планирования.
Поскольку в настоящее время в «Аннабель Ли» по две квартиры на этаж, в пожарных выходах на лицевом фасаде нет необходимости; закон требует двух выходов из каждой квартиры – каковое требование в нашем случае удовлетворяется наличием основной лестницы и пожарного выхода позади. Пожарная лестница, привычный элемент исторической архитектуры Нью-Йорка, – приспособление, приделываемое к зданиям в качестве запоздалой меры, с самого начала оплакиваемое эстетами. Пожарные выходы спасли тысячи жизней и обеспечили миллионы людей дешевыми балконами. Несмотря на доступность кондиционеров, духота до сих пор вынуждают многих, в поисках воздуха попрохладнее, использовать пожарные выходы в качестве спального места. Они представляют собой металлические балкончики, соединенные по вертикали металлическими же лестницами, более похожими, по недостатку места, не на лестничные пролеты, а на простейшие круто стоящие лестницы с перекладинами. В противоположность пожарным выходам, наружные лестницы, будучи менее защищенными и более сложными конструктивно, менее круты, чем внутренние; даже в «Аннабель Ли» наружное крыльцо более пропорционально, чем лестничные пролеты.