Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле:
где PV - текущая стоимость (present value);
It - денежный поток периода t;
i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
R - стоимость реверсии (остаточная стоимость); n - число периодов (годы, полугодия, кварталы, месяцы).
Чтобы определить текущую стоимость объекта недвижимости, необходимо знать: длительность периода, для которого производится дисконтирование денежных потоков; прогнозируемые величины денежных потоков, включая реверсию; ставку дисконтирования.
Принимая во внимание тот факт, что приведенная формула содержит довольно много компонентов, количество которых определяется числом периодов в рассматриваемом временном горизонте, нетрудно догадаться, что чем больше будет этих компонентов, тем меньше может оказаться точность рассчитанного значения текущей стоимости. Это только предположить легко, что имеется информация о значении размера будущих потоков денежных средств от недвижимости. На самом деле определить денежный поток, который будет давать объект недвижимости в будущем (через несколько лет), не так-то просто. Именно поэтому в международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет не более 10 лет. Учитывая нестабильность, а также «непрозрачность» рынка недвижимости в России, можно смело уменьшать длительность этого периода в два-три раза (до 3-5 лет). Считается, что это реальные сроки, на которые можно сделать более или менее обоснованный прогноз. При более длительном прогнозном периоде расчеты дают значения, которые не удовлетворяют практическим потребностям.
Иногда прогнозный период выбирают исходя из длительности периода окупаемости вложенного капитала, если только период окупаемости не превышает значительно указанные в предыдущем абзаце ориентиры.
Определение стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации
Базовая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации имеет вид:
С = ЧОД / Кк, где С - стоимость объекта недвижимости;
ЧОД - чистый операционный доход (годовой или среднегодовой);
Кк - коэффициент капитализации.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- прогнозирование ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
- расчет коэффициента капитализации;
- определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и ставки капитализации путем деления ЧОД на ставку капитализации.
Определение стоимости производственного процесса
Система определения стоимости продуктов, изготовленных на перерабатывающем заводе, например на заводе нефтепереработки. Непрерывная последовательность операций этого процесса и единообразие продукта, который получается в результате использования технологий, затрудняют деление общей массы продукта на единицы. Стоимость любой единицы, таким образом, должна приниматься как средняя стоимость производства за какой-либо период времени.
Определение стоимости производственного процесса еще более осложняется некоторыми потерями от химической реакции или испарения в ходе технологического процесса и производственными отходами, на которые также необходимо сделать скидку при подсчетах.
Более того, при изготовлении изделия технологический процесс может подразумевать производство побочных продуктов, что затруднит определение стоимости основного и побочного продукта, поскольку они производятся при единых затратах на сырье и на производственный процесс.
Определение суммы амортизации при применении линейного метода начисления
При применении линейного метода сумма начисленной за один месяц амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества определяется как произведение его первоначальной (восстановительной) стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта. При применении линейного метода норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле:
К = [1/п] х 100%,
где К - норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества;