Определение точки безубыточности графическим методом
Графический метод нахождения точки безубыточности (порога рентабельности) заключается в построении графика взаимозависимости «затраты-объем-прибыль». При применении этого метода на график наносится линия постоянных затрат параллельно оси абсцисс. На оси абсцисс выбирается произвольно точка. Для нахождения точки безубыточности рассчитывается величина совокупных затрат (постоянных и переменных). На графике строится прямая, отвечающая этому назначению. Вновь выбирается точка на оси абсцисс, и для нее находится сумма выручки от реализации. Строится прямая, отвечающая этому назначению.
Точка безубыточности на графике - это точка пересечения прямых, построенных по значениям затрат и выручки. Выручка, соответствующая точке безубыточности, называется пороговой выручкой. Объем производства (продаж) в точке безубыточности называется пороговым объемом производства (продаж). Если предприятие продает продукции меньше порогового объема продаж, оно терпит убытки, если больше -получает прибыль.
Определение точки безубыточности методом уравнений
Применяемый для определения точки безубыточности метод уравнений основан на исчислении прибыли предприятия по формуле:
Прибыль = Выручка - Переменные затраты - Постоянные затраты.
Метод уравнений может быть применен при анализе влияния структурных изменений в ассортименте продукции. В этом случае реализация рассматривается как набор относительных долей продукции в общей сумме выручки от реализации. Если структура меняется, то объем выручки может достигать заданной величины, а прибыль может быть меньше. В этих условиях влияние изменения структуры на прибыль будет зависеть от того, как произошло изменение ассортимента - в сторону низкорентабельной или высокорентабельной продукции.
Разновидностью метода уравнений является метод маржинального дохода, при котором точка безубыточности определяется как отношение постоянных затрат к норме маржинального дохода.
Определение чистого операционного дохода
Чтобы определить чистый операционный доход (ЧОД), необходимо ввести несколько дополнительных понятий.
Первым таким понятием является потенциальный валовой доход (ПВД), который представляет собой доход, получаемый от недвижимости при 100% ее использовании без учета потерь и расходов. Иными словами, если мы имеем дом, состоящий из нескольких квартир, то ПВД предполагает, что все квартиры находятся в аренде все дни в году, что все арендаторы регулярно и добросовестно (в соответствии с договором) вносят за них плату.
Если известна площадь оцениваемого объекта и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход нетрудно рассчитать по формуле:
ПВД = 8 х а,
где 8 - площадь, сдаваемая в аренду, м2; а - арендная ставка за 1 м2.
Обратите внимание, что если площадь согласно документам определяется довольно точно, то ставка арендной платы - это величина, которой уже можно манипулировать.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.
Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только при наличии значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствие такой базы для определения степени недозагрузки (недоиспользования) оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, услуги прачечной и т.д.), и не включаемые в арендную плату.