Теперь мы можем перейти к определению чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД - ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Определение чистой текущей стоимости инвестиционного проекта
Для расчёта чистой текущей стоимости (ЧТС) инвестиционного проекта сравнивают текущую стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта с инвестиционными затратами по программе капитальных вложений.
Текущая стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта должна равняться сумме дисконтированных денежных поступлений.
Если чистая текущая стоимость больше нуля, то это означает, что проект принесет доход, если меньше нуля, то доход от осуществленных инвестиций недостаточен для возмещения инвестиционных затрат и проект должен быть отклонен.
При дисконтировании будущих денежных поступлений делаются следующие предположения: денежные поступления имеют место в последний день каждого года;
инвестиции не дисконтируются, поскольку предполагается, что они осуществлены в последний день текущего года, который обозначается как 0-й год.
Этот метод позволяет выбрать инвестиционный проект с более высоким показателем чистой текущей стоимости. Однако он не лишен недостатков, главным из которых является то, что не учитываются размеры конкурирующих проектов: большему вложению соответствует и большая чистая текущая стоимость. В то же время не всегда большая чистая текущая стоимость соответствует большей эффективности капиталовложений. Кроме того, по чистой текущей стоимости не всегда можно установить, когда инвестиции становятся прибыльными.
Метод определения внутреннего коэффициента окупаемости (ВКО) включает:
а) расчет доходности дисконтированных денежных поступлений по рассматриваемому проекту;
б) сравнение доходности дисконтированных денежных поступлений с процентом на капитал.
Суть метода состоит в определении внутреннего коэффициента окупаемости, при котором чистая текущая стоимость равна нулю, т.е. сумма дисконтированных денежных притоков равна сумме дисконтированных денежных оттоков. Внутренний коэффициент окупаемости определяется методом итерации, т.е. подбора значений ставки внутренней нормы прибыли.
Расчет проводится до тех пор, пока не будут установлены две ставки дохода: ставка, при которой чистая текущая стоимость имеет небольшое положительное значение, и ставка, при которой чистая текущая стоимость имеет небольшое отрицательное значение. В первом случае фактическая доходность дисконтированных денежных поступлений будет выше внутреннего коэффициента окупаемости, а во втором - ниже.
Формула для расчета внутреннего коэффициента окупаемости известна как интерполяция и имеет следующий вид:
а
ВКО = А + [-(В - А)],
а + в
где А - учетная ставка, которая дает положительную ЧТС; а - величина положительной ЧТС;
В - учетная ставка, которая дает отрицательную ЧТС; в - величина отрицательной ЧТС (знак минус не учитывается).
При сравнении доходности дисконтированных денежных поступлений с процентом на капитал можно определить, что если она выше процента на капитал, то проект выгоден, если ниже, то от него следует отказаться (в первом случае положительное значение чистой текущей стоимости, во втором -отрицательное). Если доходность дисконтированных денежных поступлений равна проценту на капитал, то чистая текущая стоимость примет значение, равное нулю, и выгода от проекта будет минимальна.
Метод определения внутреннего коэффициента окупаемости имеет ряд недостатков: во-первых, не учитывается размер проекта и, следовательно, рост абсолютного благополучия фирмы; во-вторых, предполагается реинвестирование ежегодных денежных поступлений по ставке, равной расчетному значению внутреннего коэффициента окупаемости, либо направление их на погашение внешней задолженности. Однако невозможность получить прибыль на уровне запроектированной ставки делает это предположение нереальным.
Проще внутренний коэффициент окупаемости рассчитывается при равномерном потоке поступлений. Используя правила его расчета, можно составить равенство, отвечающее нулевому значению чистой текущей стоимости:
Ежегодный поток наличных денежных средств х Коэффициент приведения аннуитета - Стоимость инвестиций = 0.