Рынок апартаментов за короткое время так активно развился, что компания Blackwood даже разработала классификацию. В Москве сейчас есть апартаменты эконом- и комфорткласса, а также элитный сегмент (район Остоженки и т. д.). Отдельная история — апартаменты в составе пяти многофункциональных небоскребов в Москве-Сити.
Обычно апартаменты дешевле аналогичных квартир: например, в экономклассе разбежка может составлять до 25% (правда, в элитном сегменте ценовой разницы почти нет). Одна из причин расхождения в ценах — невозможность прописаться в апартаментах.
Лофт-проект Clerkenwell House на Комсомольском проспекте с двухэтажными апартаментами
Почему сектор вырос так быстро? Он крайне выгоден застройщикам. Разрешения на строительство жилья городская администрация выдает крайне неохотно, офисный рынок весьма вял. Отсюда идея строить и продавать апартаменты как квазижилье на участках, предназначенных для офисов или гостиниц. Дополнительная выгода есть и для девелоперов: можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений, не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады.
Здесь в законодательстве явная дырка: такой вид недвижимости очень неопределенно описан, что открывает перед девелоперами широчайшие возможности. Советская система планирования города может считаться чрезмерно зарегулированной, ее принципы постоянно нарушаются, однако массовое строительство апартаментов погрузит систему в хаос. В Москве будет стремительно возводиться много жилья, несмотря на градостроительные ограничения, а, к примеру, школ или детских садов не будет построено вовсе.
Проблема возникла больше года назад. Как и когда город отреагирует на ситуацию с апартаментами? Запрещать их строительство или создавать под них нормативную базу? На эти вопросы «Эксперта» ни один из чиновников столичного правительства и депутатов Мосгордумы не смог дать внятного ответа. Квинтэссенция комментариев сводится примерно к следующему: вопрос сейчас рассматривается, но никаких конкретных решений пока не принято.
Без экспертизы
Кардинально изменился за последние четыре года рынок загородной недвижимости. Это был крайне консервативный сегмент. Полтора десятка лет Подмосковье застраивалось дорогими коттеджами, экономичное жилье было вынесено в район сотого километра от МКАД. Сейчас загородный рынок стал очень креативным и изменчивым. Девелоперы активно экспериментируют и пытаются найти тот формат недвижимости, который привлечет покупателей, позволив поднять продажи. Практически каждый год возникает новая мода: участки без подряда, квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы, так называемые квадра- и квинта-хаусы.
А в последние пару лет в Подмосковье фактически появился новый сегмент жилья — малоэтажные комплексы с квартирами. Бурный рост этого формата стал следствием двух явлений: спрос на коттеджи резко снизился, и вместе с тем появилось множество покупателей с небольшими бюджетами. Девелоперы пошли навстречу спросу, переориентировавшись на строительство трехэтажных домов с небольшими квартирами.
Единичные проекты появлялись в Подмосковье с середины 2000-х годов, однако именно сейчас этот формат сформировался по-настоящему. К концу прошлого года в регионе насчитывалось около 80 комплексов малоэтажного строительства (более 700 корпусов).
Типичный пример малоэтажного проекта — «Марьино-5», входящий в проект «Марьино-град». Поселок в 12 км от Москвы по Киевскому шоссе предусматривает строительство 22 корпусов высотой 3–4 этажа. Квартиры небольшие — от 27,8 кв. метров. Минимальная стоимость составляет 1,95 млн рублей. «В сегменте малоэтажек секрет успеха прост — надо сделать невысокие цены. Если однушка стоит около 2 миллионов рублей, то такой продукт гарантированно будет пользоваться хорошим спросом», — поделился секретом успеха один из девелоперов.
У малоэтажки как бизнеса есть несколько особенностей. Во-первых, согласование проектов малоэтажной застройки ведется по упрощенной схеме. При строительстве домов высотой до трех этажей экспертиза проектов вообще не требуется. Это позволяет застройщикам существенно уменьшить сроки реализации проекта. Продолжительность строительных работ по сравнению с многоэтажкой тоже сокращается: можно уложиться и в полгода. Во-вторых, требуется несоизмеримо меньший объем инвестиций, чем для многоэтажного строительства. Дешевле обходится и согласование проекта, и получение лимитов на подключение к инженерным сетям, и сама стройка. Денег на проекты нужно меньше, а оборачиваются они быстрее — в условиях мирового кризиса скорость и объемы инвестиций приобретают особое значение.