Пять миллионов долларов как потолок
Парадоксальная ситуация сложилась на рынке элитной недвижимости. Риэлтеры постоянно рапортуют о росте цен и высоком спросе — благо проверить информацию по реальным сделкам не представляется возможным. Однако в частных беседах брокеры признают, что количество сделок с «элиткой» очень невелико: как минимум в три-четыре раза меньше, чем в докризисное время. Постоянно растет и срок экспозиции квартир, то есть время между тем, когда квартиру выставили на продажу, и тем, когда она была продана. По данным агентства недвижимости «Савва», срок экспозиции элитных квартир в Москве за последний год вырос вдвое, а по сравнению с началом 2008 года — в шесть раз.
Причин невысокого спроса на элитную недвижимость в Московском регионе сегодня несколько. Первая: состоятельные россияне предпочитают приобретать недвижимость за границей. Кто побогаче — в Лондоне и на Лазурном Берегу, остальные — в Испании, Болгарии и т. д. Основной мотив покупок за границей — желание иметь запасной аэродром в Европе в связи с ощущением нестабильности политической ситуации в России, вызванным в том числе и протестным «белоленточным» движением.
Другая причина — огромный дисбаланс цены и качества российской элитной недвижимости. В 2000-е, пока цены росли, люди спешили вложить деньги и при этом закрывали глаза на неадекватность цен — сегодня такого нет. «Пять-шесть миллионов долларов — это максимум, что готов сегодня платить покупатель за элитную квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье. Сформировалось консенсусное мнение: за российскую недвижимость платить больше неразумно. Олигархов, которые швыряются деньгами, на рынке уже нет. Все покупатели знают цену деньгам, — говорит на условиях анонимности один брокер. — Так как большинство элитных объектов стоит дороже “пятерки”, то понятно, что рынок стоит. Сделок очень мало».
Наиболее яркий дисбаланс наблюдается на Рублевке. За коттеджи хозяева хотят получить 12–15 миллионов долларов, а покупатели не готовы платить более 5–6 миллионов. Объекты «висят» на рынке годами. При этом предложение более чем изобильно. Как говорят риэлтеры, владельцы чуть ли не каждого третьего дома готовы его продать, если бы подвернулся покупатель. Интересно, что при катастрофическом разрыве между предложением и спросом цены не снижаются. Главная причина — отсутствие в России эффективного налога на недвижимость и налога на роскошь. В его отсутствие даже неиспользуемая недвижимость представляется хорошим и не требующим больших расходов способом сохранения денег. Налог на недвижимость планируется ввести с 2014 года в ряде регионов. Однако есть основания предположить, что срок в очередной раз будет передвинут.
В целом рынок элитных новостроек Москвы сегодня состоит из полусотни проектов. В 2013 году на рынок вышли пять новых: Turandot Residences и Plotnikoff на Арбате, «Булгаков» и «У Патриарших» на Патриарших прудах, а также «Grand deluxe на Плющихе» в Хамовниках. По данным Kalinka Realty, цена квадратного метра элитной недвижимости на первичном рынке варьируется от 10,5 тыс. до 40,67 тыс. долларов. Стоимость пентхаусов доходит до 60 тыс. долларов за метр. Большинство элитных новостроек сегодня сконцентрировано в Хамовниках.
Неожиданный феномен нынешнего элитного рынка Москвы — доминирование на нем банка ВТБ, где контрольный пакет принадлежит государству. Банк выступает застройщиком в крупном проекте «ВТБ арена парк» на «Динамо» со значительной долей квартир и апартаментов. ВТБ контролирует и двух девелоперов: «Дон-строй» (четыре элитных проекта) и «Система-Галс» (пять проектов). Девелоперские компании и площадки достались банку после кризиса в связи с невыплатой заемщиками кредитов. И теперь, чтобы вернуть свои деньги, банк вынужден влезать в непрофильный бизнес — в девелопмент. При этом сложилась очень странная ситуация: обычно госбанки, работая в области недвижимости, делают акцент на социальных или инфраструктурных проектах. В России же ВТБ оказался застройщиком элитного жилья.
Павел Лепиш
Павел Лепиш , генеральный директор компании "Домус финанс":