Можайцев Д.А. Отдельные вопросы применения патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества.
Несмотря на очевидную простоту и экономическую целесообразность применения индивидуальными предпринимателями патентной системы налогообложения, а также наличие ряда иных преимуществ в сравнении с другими специальными режимами налогообложения, патентная система налогообложения является не востребованной среди предпринимателей. В настоящее время данный налоговый режим применяет только 8% предпринимателей49.
Связано это, в первую очередь, с тем, что применение патентной системы налогообложения по отдельным видам предпринимательской деятельности имеет ряд особенностей, наличие которых на практике вызывает множество вопросов у налогоплательщиков. В особенности это касается применения патентной системы налогообложения в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Несмотря на кажущуюся прозрачность и определенность применения патентной системы налогообложения по вышеуказанному виду деятельности, на практике налогоплательщики регулярно сталкиваются с ситуациями прямо законодательно не урегулированными.
В настоящей статье рассмотрены основные особенности применения данной системы, а также возникающие в ходе осуществления предпринимательской деятельности частные вопросы.
1. Особенности сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве долевой или общей совместной собственности.
Исходя из буквального толкования п. 19 ч. 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ50, представляется очевидным, что осуществление предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков возможно только в отношении объектов, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Вместе с тем, закон не устанавливает ограничений относительно вида частной собственности. Иными словами, объекты недвижимости, предоставляемые в аренду, необязательно должны находиться у индивидуального предпринимателя в индивидуальной собственности, возможно также и осуществление предпринимательской деятельности в отношении объектов недвижимости, находящихся в долевой или общей совместной собственности.
Согласно взаимосвязанным положениям п. 1 и п. 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ51 режим общей долевой собственности предусматривает, что имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них в праве собственности на это имущество. Пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять патентную систему налогообложения только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение52.
Однако в этом случае необходимо учитывать разъяснения, данные в письме Министерством финансов России от 26.02.2016 N 03-11-12/10876, а именно следующее: согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество53.
49
Шестакова Е.В. Проблемы развития российской налоговой системы в направлении гармонизации интересов государства и предпринимателей в сфере налогообложения / Шестакова Е.В. // Налоги. – 2016. – № 4, с. 29-33.
50
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05 августа 2000 № 117-ФЗ (ред. от 27.11.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 32. Ст. 3340.
51
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301
52
Мокрецов, О. ПСН при сдаче имущества в аренду / О. Мокрецов // Малая бухгалтерия. – 2016. – № 3, с. 78 – 82.
53
О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений: Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Министерства финансов России от 26.02.2016 N 03-11-12/10876 // Малая бухгалтерия. 2016. № 3.