Ввиду отсутствия специальных требований согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме.
Ситуация с осуществлением деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности представляется аналогичной. При этом имеется ряд нюансов, на которые следует обратить особое внимание.
В общей совместной собственности в отличие от долевой собственности доли собственников не определены, а соответственно размер площади передаваемых в аренду помещений может быть ограничен только размером площади объекта недвижимого имущества либо указанием в согласие на конкретный размер площади возможной для предоставления в аренду.
Согласно п. 1 статьи 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Пунктами 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников
Исходя из смысла указанных выше законоположений, представляется очевидным, что для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности также необходимо оформленное согласие других собственников.
В настоящее время наиболее распространенной является ситуация, при которой один из супругов, являющийся индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду недвижимое имущество, приобретенное супругами в период нахождения в браке. При этом индивидуальный предприниматель может не быть титульным владельцем объекта недвижимости, предоставляемого в аренду. Иными словами, закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, но зарегистрированного на имя супруга/супруги, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Вместе с тем необходимо учитывать положения статьи 35 Семейного кодекса РФ54.
Так, в соответствии с п. 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Согласно с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Исходя из смысла указанных норм, супруг, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, применяющих патентную систему налогообложения, вправе предоставлять в аренду недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, при наличии нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги. Соответственно отличительной чертой предоставления в аренду недвижимого имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности и на праве общей долевой собственности, будет форма согласия участников собственности на заключение договора аренды.
Изложенные выводы основаны не только на нормах материального права, но и на разъяснениях, данных Министерством финансов РФ в своих письмах от 21.06.2013 N 03-11-12/2402155 и от 15.03.2013 N 03-11-12/3056.
2. Возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами по одному виду предпринимательской деятельности
Положениями главы 26.5 Налогового кодекса РФ, в частности абз. 2 статьи 346.43, предусмотрена возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Однако законом прямо не определено, возможно ли такое совмещение исключительно по разным видам предпринимательской деятельности или же по одному виду предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель вправе также совмещать разные налоговые режимы.
54
Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 1995 № 223-ФЗ (ред. От 14.11.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 1. Ст. 16.
55
О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений: Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Министерства финансов России от 21.06.2013 № 03-11-12/24021 (в данном виде документ опубликован не был. Текст документа приведен в соответствии с публикацией на сайте www.minfin.ru).
56
О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений: Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Министерства финансов России от 15.03.2013 № 03-11-12/30 (в данном виде документ опубликован не был. Текст документа приведен в соответствии с публикацией на сайте www.minfin.ru).