"Большая стабильность в предоставлении ипотечного кредитования сопровождается разделением различных аспектов ипотечного процесса. Некоторые учреждения действуют в качестве залоговых банкиров, отбирающих претендентов и источники займов. Другие партии обслуживают ипотечные кредиты, функция, для которой эффективность, как представляется, достигается путем крупномасштабных операций. Третьи, в основном, стабильные финансовые базы, обеспечивают постоянное финансирование ипотечных кредитов за счет участия в ипотечных пулах. Помимо этого, некоторые другие нарезают денежные потоки от ипотечных пулов в специальные транши, которые привлекают более широкую группу инвесторов. В этом процессе ипотечные ценные бумаги запредельно выросли на ошеломляющие $ 2,4 трлн…, автоматизированное гарантийное программное обеспечение в настоящее время применяется для обработки стремительно растущей доли ипотечных заявок. Эти технологии не только сокращают время, необходимое для утверждения ипотечной заявки, они также предоставляет последовательный способ оценки заявок через ряд различных атрибутов, а также помогают убедиться, что первоначальный взнос, требования к доходам и предложенные процентные ставки более точно отражают кредитные риски. Эти события позволили индустрии легко обрабатывать экстраординарный объем ипотечных кредитов в прошлом году, особенно по сравнению со сложностями, которые были в период волн рефинансирования в прошлом. Одной из ключевых выгод новых технологий стало расширение возможностей для управления рисками (так). Заглядывая вперед, более широкое использование автоматизированного андеррайтинга (страхования – прим.перев.) и оценки кредитоспособности создает потенциал для недорогой, настроенной для каждого клиента ипотеки с ценами, учитывающими риски. С помощью кройки ипотеки с учетом потребностей отдельных заемщиков ипотечное кредитование банковской отрасли завтра будет лучше обслуживать все различные уголки ипотечного рынка". (выделено автором)
Но только после того, как ФРС проколола фондовый пузырь "доткомов" в 2000 году, и после того, как ФРС Гринспена резко уронила ставку ФРС так низко, как не видели со времен Великой депрессии 1930 года, секьюритизация активов в буквальном смысле взорвалась в многотриллионной деятельности.
Секьюритизация - нереальные сделки
Поскольку сам предмет секьюритизации выстроен с такой сложностью, никто и даже его создатели полностью не осознавали опасность распространения рисков, не говоря уже об одновременной концентрации системного риска.
Секьюритизация является процессом приобретения активов некоторыми лицами, которых иногда называют специальными целевыми компаниями (SPV) или специальными инвестиционными механизмами (компаниями) (SIV).
В этих специальных инвестиционных компаниях различные ипотечные закладные, скажем, собирались в пулы или пакеты, как они еще называются. Конкретный пул, скажем, счетов по ипотечной задолженности, теперь обретает жизнь в новой форме облигации, обеспеченной облигации, в данном случае ценной бумагой, обеспеченной закладной. Секьюритизированная облигация обеспечивалась поступлением наличных денежных средств или стоимостью базовых активов.
Это маленький шаг включал в себя комплексный переход от веры к пониманию. Он был основан на иллюзорном вторичном обеспечении, чья реальная стоимость, как это становится сейчас резко очевидно всем банкам во всем мире, была неизвестна и неизмеряема. Уже на этом этапе процесса право собственности на закладную конкретного дома в пакете становится юридически неопределенным, как я указал в первой части. Кто в этой цепочке на самом деле имеет в своем физическом владении реальную "с невысохшими еще чернилами" закладную на сотни и тысячи заложенных домов? Теперь адвокаты получат годы счастливых дней, разбирая блестящие «находки» Уолл-Стрита.
Секьюритизация обычно применяется к активам, которые были неликвидными, то есть к тем, которые было не легко продать, а это значит, что это стало общим явлением в недвижимости. И недвижимость США сегодня является одной из самых неликвидных рынках. Каждый хочет продать, и немногие хотят купить, по крайней мере, не по таким ценам.
Секьюритизация применялась для пулов лизингового имущества, жилой ипотеки, имущественных займов, студенческих кредитов, кредитных карт и других долгов. В теории все активы могли секьюритизироваться до тех пор, пока они были связаны со стабильным и предсказуемым денежным потоком. Это в теории. На практике это позволило банкам США обойти новые более жесткие Базельские правила достаточности основного капитала (Базель II), в частности направленных прямо на то, чтобы закрыть лазейку в Базель I, которая позволяла американским и другим банкам пропихивать кредиты оптом через не проходящие по банковскому учету специальные инвестиционные компания (SIV).
Финансовая алхимия: как муха попадает в суп
Секьюритизация, таким образом, преобразовывала неликвидные активы в ликвидные. В теории это делалось в результате объединения, андеррайтинга (страхования) и продажи во владение требования к потоку платежей в качестве обеспеченного активами залога (ABS). Ипотечные ценные бумаги (MBS) являются одной из форм ABS, крупнейший на сегодняшний день, начиная с 2001 года.
Именно здесь муха попадает в суп.
После того как американский рынок жилья начал еще в 2006 году свой резкий спад, и ставки на ипотечный кредит с плавающей ставкой (ARM) резко пошли вверх по всей территории США, сотни тысяч домовладельцев были вынуждены просто "уйти" от своих теперь неподъемных выплат по ипотеке или лишиться права пользования в пользу одной или другой стороны в сложной цепи секьюритизации, зачастую незаконным образом, как недавно постановил судья из Огайо. Лишенных права пользования имуществом в 2007 году было на 75% больше, чем в 2006 году, и этот процесс только начинается, он станет катастрофой для рынка недвижимости, соперничающей или, что более вероятно, превосходящей Великую Депрессию. В Калифорнии количество лишенных прав пользования выросло до ошеломляющих 421% к предыдущему году.
Этот процесс роста ипотечных неплатежей, в свою очередь, порождает бездонную дыру в основном потоке наличных платежей, предназначенных для обеспечения недавно выпущенных ипотечных ценных бумаг. Поскольку вся система была абсолютно непрозрачной, никто, и меньше всего банки, держащие эти бумаги, реально не знал в каждом конкретном случае, были ли эти ABS хорошими или плохими. Как природа не терпит пустоты, так банкиры и инвесторы, особенно глобальные инвесторы, питают отвращение к неопределенности в финансовых активах, которыми они располагают. Они относятся к ним как к токсичным отходам.
Архитекторы Новых Финансов на основе секьюритизации ипотечных закладных, однако, обнаружили, что упаковки из сотен различных ипотечных кредитов разного качества из разных частей США в одну большую MBS облигацию недостаточно. Если MBS-страховщики с Уолл-Стрита имели бы возможность продавать свои новые MBS облигации хорошо обеспеченным пенсионным фондам по всему миру, они нуждались бы в некоторых дополнительных стимуляторах. Большинство пенсионных фондов ограничено лишь покупкой облигаций, имеющих рейтинг AAA, т.е. высочайшего качества.