При использовании методов на базе мультипликатора или ставки капитализации понадобится детализированный отчёт о прибылях и убытках, исключая затраты на амортизацию и проценты. В большинстве случаев приемлемыми считаются мультипликатор, равный 7,5 и ставка капитализации, равная 13%. Если использовать сразу оба метода, то в результате должный быть получены довольно близкие значения.
Если метод на основе капитализации выручки от сдачи номеров даёт сумму, значительно превышающую значение, полученное методами на базе чистого дохода, то это означает, что данная гостиница, вероятнее всего, имеет объём издержек выше среднего уровня.
Несмотря на все сложности, малые отели остаются довольно популярным видом бизнеса. Несмотря на запрет размещения хостелов в жилом фонде, их количество за последнее время даже выросло!
В статье использованы наработки известного американского консультанта в области оценки гостиничного бизнеса Келвина Г. Шёна.
Оценка медицинского бизнеса
Существует несколько общепризнанных подходов к проведению оценки медицинского бизнеса. Выбор конкретных методов и процедур во многом зависит от цели оценки, характеристик оцениваемой компании и наличия необходимых данных. Чаще всего используются:
метод дисконтирования будущих доходов
метод совокупных активов
метод сравнения с рынком
метод мультипликатора объёма выручки или доходов (эмпирические правила)
метод избыточной прибыли
При оценке медицинского бизнеса в целях продажи в качестве базы конечной стоимости чаще всего используется обоснованная рыночная стоимость, которая определяется как наиболее вероятная на дату оценки цена, по которой данный бизнес мог бы бать проданным на открытом рынке. При этом и продавец, и покупатель будут проявлять разумный, осмысленный и осмотрительный подход к своим действия, а влияние посторонних факторов исключено. Выбор обоснованной рыночной стоимости в качестве базы оценки означает, что бизнес оценивается в качестве отдельного, независимого объекта на условиях "как есть, так есть" (то есть продажа объекта в том виде, в котором он есть сейчас и без гарантий качества).
Другим видом стоимости является стоимость приобретения. В отличие от обоснованной рыночной стоимости, стоимость приобретения определяется той суммой, которую готов заплатить конкретный покупатель или категория покупателей. В этом случае учитывается наибольшая экономическая выгода, которую может получить конкретный покупатель, а продавец стремится назначить наиболее высокую цену из расчёта такой выгоды. Обычно такой подход используется в сделках поглощения небольшой компании более крупным игроком, который руководствуется соображениями повышения продуктивности работы, эффекта масштаба, расширения перечня услуг и синергетического эффекта от маркетинговой деятельности.
Метод дисконтирования будущих доходов основан на утверждении, что обоснованная рыночная стоимость представляет собой текущую стоимость совокупных будущих доходов. Основное преимущество этого метода состоит в реальная стоимость бизнеса с точки зрения потенциального покупателя/инвестора определяется её доходностью в будущем, а именно текущей стоимостью её будущего потока чистых доходов.
Оценка на основе совокупных активов состоит из определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости, материальных, финансовых и неосязаемых активов (гудвилла). Стоимость компании в данном случае будет равна этой сумме за вычетом обязательств. Это сложный метод, поскольку предполагает определение "стоимости" квалифицированного персонала систем управления работой офиса, историй болезней и списка пациентов.
Метод прямого сопоставления с рынком состоит в сравнении оцениваемой компании с аналогичными медицинскими бизнесами, ставшими за последнее время объектами сделок. Поскольку такие данные практически отсутствуют в отрытом доступе, то применение данного метода ограничено. Ждём появления т. н. "синей книги" (так называют общедоступный справочник, содержащий подробные сведения о проданных объектах).