После заключения договора коммерческого найма жилого помещения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный момент. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК). Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п. 3 ст. 677 ГК). Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.
Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация. В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.
Нанимателем при заключении договора социального найма жилого помещения выступает гражданин, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя из данного жилого помещения, его смерти (ст. 82 ЖК).
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его семьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.
ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Если лицо перестало быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).
Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).
Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).
В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).
Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.
Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе.
Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным, т.е. представлять собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).
Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества сдаваемого внаем по такому договору жилого помещения, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания» (п. 1 ст. 673 ГК).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.
Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.
Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;