Спустя десять лет после отмены крепостного права — начался процесс падения цен на пшеницу и продолжался он до 1896 года. Связано это было с агрономическими достижениями Европы, позволившими значительно поднять самообеспеченность зерном, с выходом на рынок новых игроков, таких как США и Аргентина, не в последнюю очередь — с тем, что зерно стало биржевым товаром, и его дешевизна имела и спекулятивную составляющую. Однако, в России при этом происходил парадоксальный процесс — все это время цена на сельхозземли последовательно росла.
Так, в период 1854–1858 годы средняя стоимость десятины сельской земли в европейской части России составляла 13 рублей. В 1872 году — пик падения цен на сельхозпродукцию в Европе — она составляла уже 20 рублей. В 1897 году она стоила 47 рублей, в 1903-05 годах уже 93 рубля. Рост за полвека — 615 % или 12–13 % в год при среднегодовой инфляции в районе 1 %. Это вдвое больше чем доход по первоклассным обязательствам, обращающимся на бирже. К 1912 году она стоила уже 163 рубля. Это уже рост в 12,5 раза, которому не помешала даже первая русская революция — цена на землю резко упала, но уже в 1907 году падение прекратилось, а к 1909 году цена вернулась на докризисный уровень и продолжила быстрый рост. При этом — нет свидетельств того что продуктивность этой земли увеличилась на сопоставимые величины, скорее наоборот — происходило оскудение земли.
Причин такому на первый взгляд парадоксальному поведению цен — две, и обе они сыграли важную роль в закладывании экономических перекосов, которые трагически проявят себя в 1905, а потом и в 1917 году.
1. Стремительный рост крестьянского населения (57 % за 50 лет с отмены крепостного права) диктовал постоянный и неослабевающий спрос на землю — а так как землю невозможно «сделать», цены на нерасширяемый актив постоянно росли. Крестьяне покупали землю не для того чтобы спекулировать ею, а для того чтобы прокормиться — и попадали в процентную кабалу уже к банкам. В какой-то момент — стоимость земли стала такой, что доход от ее обработки уже не покрывал стоимость ипотечных платежей и процентов по ним — но крестьяне все равно покупали, дополняя выплаты еще и деньгами от отходнического промысла. Что еще хуже — так как у крестьян не было больших денег, землю они покупали небольшими кусками, что делало цену еще выше, чем если бы они покупали ее «оптом» целыми поместьями.
Несмотря на то, что крепостное право было отменено — сущность отношений в деревне мало изменилась. Малоземельные и безземельные крестьяне вынуждены были наниматься к дворянам для обработки их земли за часть урожая или денежные выплаты. Так как крестьянское население стремительно росло — спрос на аренду земли был высоким и цены так же были высокими — при заключении договора аренды на год собственник земли (по состоянию на 1887 год) получал доход в 13,7 % от стоимости земли в Нечерноземье и до 25 % — в Черноземье — и это не считая роста стоимости базового актива в 6–7 % в год. Согласитесь, при инфляции в 1 % — доходность огромная.
Государство же — промедлило с началом заселения Сибири и целины современного Казахстана. Россия столкнулась с проблемой аграрной перенаселенности, которую не знала, как решать. Такие же проблемы были и в Европе, там они решались при помощи массовой эмиграции в Новый свет — США, Канада, Аргентина. Но русские крестьяне Средней Полосы в эмиграции практически не участвовали — слишком далеко были порты, да и о возможности эмиграции — почти никто не знал. Вот и получалось что крестьяне, лично освобожденные — были задавлены платежами за стремительно растущую в цене землю, и не могли вкладывать свободные деньги в улучшение хозяйства и в покупку сельскохозяйственных орудий.
Кроме того, в деле покупки земли с крестьянами активно соперничали… дворяне.
2. Удивительно, но не менее, а даже более активными покупателями земли, чем отдельные крестьяне и сельские общества — были сами дворяне, а так же и новые богачи недворянского происхождения. Причины этого были сугубо экономическими — земля считалась первоклассным залогом, под землю давали кредиты, в том числе льготные. В Дворянском земельном банке можно было взять льготный кредит под залог земли на 67 лет! Предполагалось, что дворянство будет тратить кредитные деньги на улучшение земледелия, на агрономические новшества — но не тут то было. Получаемые на льготных условиях деньги, часть шла на рефинансирование ранее взятых кредитов, свободные же деньги чаще всего вкладывались либо в доходную недвижимость, либо в акции, железных дорог и другие. Если обратиться к цифрам — к 1914 году дворяне взяли под залог земли в кредитных организациях 3,5 миллиарда рублей, из них на рефинансирование старых кредитов был потрачен 0,441 млрд. руб., сколько-то конечно было проедено, но большая часть была пущена в дела — городские дела. Таким образом, дворянство получало еще и этот доход и понятное дело — часть его направляло на покупку новой земли, чтобы снова заложить ее в банк. В проигрыше оставалось крестьянство, которое было вынуждено покупать землю для того чтобы прокормиться по все более и более высоким ценам.