Рисунок 9. Пример использования пространства между зданиями
Получился банкетный зал вместительностью 200 человек – и все это функционирует круглый год.
Вот такая штурмовая конструкция. Люди из улицы выжимают по 300–400 тысяч рублей в неделю.
Рисунок 10. Пример создания пристроек
По всему фасаду сделана пристройка.
На такие постройки часто не требуется разрешение, они считаются временными конструкциями и при необходимости легко демонтируются.
Стратегия 9. Строительство коммерческой недвижимости
Строительство коммерческой недвижимости может быть очень интересным вариантом, если вы сможете найти участок земли на оживленном человеко/автомобиле-потоке.
Многие розничные сети, особенно дискаунтеры, типа «Дикси», «Магнит», «Пятерочка» и т. д. ведут агрессивную борьбу за захват территории. Поэтому они скупают все, что подходит по их критериям.
То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.
Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин
Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.
Варианты коммерческой недвижимости и основные требования
• Магазин / Торговый центр / Ресторан
• Склад
• Офисный центр
Критерий – расположение!
• Оживленные транспортные развязки / человекопоток
• Близость транспортных узлов
• Населенный пункт от 3 тыс. человек
• Коммуникации
Выгодно делать магазины, торговые центры, также можно строить здания из нескольких этажей. Внизу пусть будут магазины, а верхние этажи можно отдать в аренду под офисы.
Критерии такого здания – это расположение, оживленные транспортные развязки, близость транспортных узлов, населенный пункт и наличие подведенных коммуникаций.
Стратегия 10. Первый этаж – перевод в нежилой фонд
Берется квартира на первом этаже и переводится в нежилой фонд. Стоимость перевода обычно начинается от полумиллиона рублей в зависимости от расположения объекта, сроки – до полугода.
В чем выгода?
Ставка аренды торговой площади – примерно в 2 раза выше, чем у жилого помещения.
Рисунок 12. 1-й этаж – перевод в нежилой фонд
Стратегия 11–12. Строительство малоэтажных многоквартирных домов и мини-отелей
Рисунок 13. Пример строительства многоквартирных домов и мини-отелей
Себестоимость строительства – 23 тыс. рублей за м2. Со всеми коммуникациями и землей – примерно 35 тыс. рублей за м2.
Цена продажи такой квартиры 70–75—85 тыс. рублей за м2.
Стоимость здания целиком: порядка 700 м2 умножаем на 35 тыс. рублей за м2 и получаем 25 млн. рублей. Плюс 7 млн. рублей стоимость земли, итого – 55 млн. рублей, выручка – 28 млн. рублей.
Для того чтобы многоквартиный дом был построен законно необходимо перевести назначение земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в «под строительство малоэтажного многоквартирного дома» – сразу оговоримся, что это возможно не всегда, надо выяснять в местной администрации.
Второй такой же дом сделан под мини-гостиницу, и по расчетам, ежемесячная выручка будет составлять 900 тыс. рублей.
Находятся оба дома в 300 метрах от железнодорожной станции, в 7 км от МКАД.
Рисунок 14. Пример многоквартирного/доходного дома
Стратегия 13. Строительство коттеджей / таунхаусов
Рисунок 15. Продажа домов
Достаточно простой и очевидный подход
• Купили землю.
• Построили коттедж / таунхаус.
• Продали.
Проблем три:
1. Как правило, нужно много наличных денег.
1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.