Рассмотрим пример инвестиций в гаражи нашего активного участника PLATINUM группы Дмитрия К. из Барнаула:
1. Гараж в декабре 2013 года был забронирован по цене 260 тыс. рублей взносом 5 тыс. рублей.
2. В январе 2014 было дополнительно внесено еще 55 тыс. рублей.
1. В октябре 2014 года, когда гараж был построен, была довнесена оставшаяся сумма, и он сразу был продан за 450 тыс. рублей, то есть фактически остаток оплачивал уже новый покупатель.
2. Итого, изначально проинвестировано 5 + 55 = 60 тыс. рублей, прибыль 450–260 = 190 тыс. рублей
3. Доходность инвестиций – 216 % годовых!
Вы можете сказать – мол, повезло, у меня так не получится. Но в том и суть инвесторского видения, которому вы обязаны научиться:
4. находить самые лучшие, самые выгодные объекты;
5. покупать их сильно дешевле рынка;
6. продавать и сдавать дороже чем все.
Использовать гараж как доходный дом
Вы знаете, что в гаражах тоже можно жить? Скажем прямо, далеко не всегда удается сделать это законно – тут уж надо вникать в нюансы. Однако нередко получается.
Рис. 31. Гараж до перепланировки
Рис. 32. Жилой гараж после перепланировки
Вот пример того, что делается из самого обычного гаража. Сверху окошечки, там же спальное место, даже кота завели. Это шикарный вариант, и в принципе, его можно еще на восемь частей разбить.
Вы скажете – ерунда, так не бывает. Согласны, в вашей старой реальности это было невозможно, но давайте снимать шоры с глаз!
Все еще не верите?
Вот пара реальных объявлений из Сочи:
Рис. 33. Жилой гараж в Сочи – 1 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Рис. 34. Жилой гараж в Сочи – 2 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Стратегия 22–23. Превращение летней дачи в зимний дом для перепродажи либо сдачи
Рисунок 35. Превращение летней дачи в зимний дом
Суть стратегии проста – есть огромное количество дач, хорошо расположенных, но непригодных для круглогодичного проживания.
При этом доработка до зимнего варианта плюс увеличение площади дома часто обходятся весьма недорого.
Итого после превращения летней дачи в зимний дом получаем два варианта действий.
Продать намного дороже
1. Например, купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц.
3. Продали за 2,7 млн. рублей.
4. Прибыль – 900 тыс. рублей – за 1 месяц!
Сдать постудийно
Разумеется, при удачном расположении, недалеко от транспорта.
При тех же вложениях, даже если мы все делаем своими деньгами, получаем:
1. Купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц. Итого расходов – 1,8 млн. рублей.
3. Разбили на 5 студий, сдаем каждую по 12 тыс. рублей = 60 тыс. рублей в месяц или 720 тыс. рублей в год.
Получаем отличный актив с доходностью 720 / 1800 = 40 % годовых.
Рис. 36. Пример наращивания площади дома
Как видите – можно купить маленький домик площадью, например, около 60 м2 и увеличить площадь примерно в 3–4 раза.
Стратегия 24. Быстрая сдача в аренду
Главная цель – сдавать ваши помещения за 1 день, максимум – 1 неделю.
Обычно все, включая риелторов, говорят – мол, нужно 1–2 месяца в среднем. Это происходит лишь от непонимания некоторых ключевых принципов быстрой сдачи. Некоторыми из них поделимся ниже.
Принципы быстрой сдачи в аренду
Все арендаторы в 1 день Максимум риелторов (мелких!)
Ремонт – светлые краски!
Стейджинг
– крутые фото
– освобождаем пространство
– много света
кухня-ванная-дверь (первое впечатление)
Все арендаторы в один день
Эта технология у нас называется «Конкурс красоты». Обычно риелторы назначают встречи арендаторам по одному. Допустим, одни придут в два часа дня, другие – в три часа, следующие – в пять часов. Всех по очереди.
Естественно, когда потенциальных клиентов водят по одному, то они начинают носом воротить: «Здесь – то не так, здесь – дорого, я посмотрю, я подумаю».