После этого договор уходит на регистрацию в регистрационную палату. Этот шаг занимает еще примерно 2 недели.
Когда договор возвращается, то мы, по идее, должны забрать его и отнести в банк. Только в момент, когда мы приходим с зарегистрированным договором, банк выдает кредит и переводит деньги застройщику. Т. е. с этого момента начнут начисляться платежи по ипотеке.
Здесь тоже есть способ отсрочки. Можно сказать, что вы уехали в отпуск и вернетесь только через 2 недели. Т. к. договор уже зарегистрирован, то оппонентам деваться некуда.
Можно все это запросто затянуть на 3 месяца и сэкономить, например, 90 тыс. рублей на пустом месте (при ежемесячном платеже 30 тыс. рублей).
Инвесторский ремонт – ключевые принципы
• Функциональность, а не красота!
• Максимум комфорта на минимальной площади => маленький размер
• Бюджет 5 % вторичка, 10 % новостройки
• Жесткий дедлайн
• НЕ вкладываем много!
• Коммуникации снаружи
• НЕ экономим на электрике и сантехнике
• Возможность перепланировки сразу (новострой)
• Стройматериалы через Интернет + Леруа
Что следует учитывать при ремонте? Первое – функциональность, а не красоту.
Давайте посчитаем. Например, вы решили сделать евроремонт в стандартной однокомнатной квартире, чтобы потом ее сдавать. Стоимость ремонта будет примерно 1–1,5 млн. рублей. Теперь подумаем, за сколько вы сможете ее сдать.
Обычная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье сдается за 30 тыс. рублей. Такая же квартира с крутым ремонтом будет стоить не намного дороже, примерно 35 тыс. рублей.
Т.е. ежемесячно вы сможете получить на 5 тыс. рублей больше. За год это 60 тыс. рублей. Соответственно, ваши вложения в ремонт окупятся только через 15–20 лет.
Вложения в дорогой ремонт квартиры, которая будет сдаваться в аренду, совершенно себя не оправдывают.
Наша задача – создать максимум комфорта на минимальной площади. Примерный бюджет за ремонт:
• 5 % от стоимости жилья, если мы покупаем вторичное жилье и хотим его распиливать;
• 10 % от стоимости жилья, если берем в новостройке.
Если все делать грамотно и придерживаться определенных принципов, то вполне реально уложиться в эти рамки.
Главное правило: никогда не давайте строителям самим закупать стройматериалы, потому что велика вероятность того, что они будут обманывать вас в промышленных масштабах (завышать цены, приносить липовые чеки и т. д.).
Следующий принцип – необходимо ставить строителям очень жесткий дедлайн. Просто сказать рабочим, что надо сделать ремонт за месяц, не достаточно. Надо обозначить штрафные санкции за каждый день просрочки.
Объясните, что у вас ипотека. Вы постоянно платите кредит. Первого числа в квартиру должны заехать арендаторы. Если этого не происходит, то бригада строителей подставит вас на большие деньги, которые вы с них и спросите. И сразу обговариваете и прописываете в договоре штраф – например, 10 тыс. рублей в день.
Конкурентность на строительном рынке сейчас высокая, бригад полно. Вы всегда найдете тех, кто будет работать, как от них требуется. Жесткий дедлайн необходимо четко прописать в договоре. Иначе вам гарантированно просрочат сдачу.
Договор вы заключаете с прорабом. Дальше его задача – реализовывать договоренности. Вас уже не должно волновать, какую бригаду он для этого будет привлекать.
Если рассчитывать расходы на ремонт для сдачи как 10 % от стоимости квартиры, то в среднем получится 5–6 тыс. рублей за м2 (это уже все полностью: работы, отделочные материалы и мебель).
Мебель по максимуму получаем бесплатно (подробности см. в наших базовых тренингах по инвестированию).
Несмотря на то что мы не вкладываем в ремонт много, нельзя экономить на электрике и сантехнике. Ведь не хочется, чтобы что-то где-то протекло или замкнуло проводку.
Но при этом мы экономим на следующем:
• не ровняем потолок;
• не утапливаем электрику, ведем ее всю снаружи по коробам;
• не утапливаем сантехнические трубы;
• покупаем самые дешевые материалы.
В чем отличие ремонта в новостройке? Сейчас большинство новых домов строится со свободной планировкой. Это дает нам большой плюс. Нет внутренних перегородок, поэтому мы сразу можем сделать оптимальную планировку.