В первом случаем мы будем работать почти в ноль. Во втором денежный поток будет в 8 раз больше!
При таком раскладе ипотека становится выгодной, платежи за аренду будут перекрывать ипотеку, и вы еще окажетесь в существенном плюсе.
Главное в этой стратегии – деление большого на несколько маленьких частей, то есть большие квартиры «разбивать» на маленькие студии.
Таким же образом можно из однокомнатной квартиры сделать две (а иногда и три) студии.
Пример реализации данной стратегии в г. Купавна
Рассмотрим пример девушки Карины (30 лет) – квартира стоимостью 2,5 млн. рублей в г. Купавна.
Таблица 3. Объект Карины
Первый взнос был около 20 %, соответственно, кредит – 2 млн. рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей.
Хозяйка квартиры разделила эту однокомнатную квартиру на две студии (к сожалению, в книгу нельзя вставить видео, но, если интересно – приходите на наши online-вебинары, покажем этот и массу других примеров видео из подобных объектов – tinvest.me/nik).
Меньшую студию Карина сдала за 16 тыс. рублей, большую – за 18 тыс. рублей.
Сумма по сдаче вышла 34 тыс. рублей, платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей. Пассивный денежный поток в месяц составил 11 тыс. рублей.
Кажется, немного, но кто бы из вас отказался от пассивного денежного потока в 11 тыс. рублей? Да еще и когда ипотеку за вас гасят жильцы. Они же оплачивают все коммунальные платежи. Плюс сама квартира дорожает в стоимости.
Главные критерии при сдаче квартиры и вложения в ремонт
Транспортная доступность
То есть близость к транспорту – станциям метро / железной дороги, остановкам общественного транспорта. Допустим, для нас параметром является 15 минут пешком. Лучше 5—10.
Планировка помещения
Далеко не всякую квартиру можно легко «распилить» на студии. Во многих случаях это либо технически очень сложно и затратно, либо в принципе невозможно сделать на законных основаниях.
Поэтому вы должны научиться выбирать именно те объекты, которые можно легко разбить на малые части.
Рисунок 4. Идеальная однушка для распила
Минимальные вложения в ремонт
Об этом пойдет речь подробнее в последующих главах, пока лишь упомянем, что делать дорогой ремонт в квартире, предназначенной под сдачу, совершенно нерационально – никогда не окупится.
Давайте посчитаем: допустим, в однокомнатной квартире вы делаете хороший евроремонт на сумму 1,5 млн. рублей, наличие дорогого ремонта позволит сдать квартиру примерно на 5–7 тыс. рублей дороже.
Получается, что данный ремонт будет окупаться около 20–25 лет. Не говоря уже о необходимости регулярных косметических починок, которые при дорогом базовом ремонте выйдут очень недешево.
Так что в инвесторских домах ремонт делается в формате чистого и аккуратного минимализма.
Стратегия 2. Доходный таунхаус
Рисунок 5. Пример таунхауса
Отличная стратегия для тех, кому квартиры мало и хочется одним ударом создать большой денежный поток.
Стратегия идейно близка к предыдущей – берем таунхаус, разбиваем его на 8—10–12 квартир-студий и сдаем поквартирно.
Разберем на примере одного из наших доходных таунхаусов в 30 км. от Москвы по Киевскому шоссе.
Таблица 4. Расчет доходности таунхауса
Получается, мы вложили личного капитала примерно 2,5 млн. рублей, а приносит он 120 тыс. рублей в месяц – или 1,4 млн. рублей в год. Окупаемость 1,8 года.
Если сдавать такой таунхаус посуточно в аренду, сумма выйдет уже под 350 тыс. рублей в месяц.
Таунхаус особенно хорош для тех людей, у кого нет ни работы, ни жилья. Тогда есть смысл купить себе таунхаус, потом разделить его на 12 студий, в одной-двух жить самому, ничего не делать и получать 200 тыс. рублей в месяц.
Вам не надо на работу ходить, к вам все сами приезжают. Люди готовы платить по 2–3 тыс. рублей в день, чтобы там жить.
Посмотрите примеры планировок, которые готовили дизайнеры по нашему таунхаусу:
Рисунок 6. Планировки таунхауса
Брать готовый или строящийся таунхаус?