Хочу подчеркнуть, что даже если вы готовы всю свою зарплату отдавать на погашение ипотечного кредита, и жить впроголодь, на всем экономя, банк вам этого не позволит. Вернее банку не позволят отбирать у вас все ваши деньги. Банк не имеет права заключать с вами такой кабальный договор, иначе нарушит правила и может лишиться лицензии.
Рассмотрим ситуацию на примере. При расчете я буду использовать калькулятор одного из банков. Вы хотите получить кредит на покупку квартиры в размере 3 000 000 рублей на срок 10 лет. Ваш ежемесячный доход за вычетом налогов составляет 50 000 рублей. В том случае, если вы заключите с банком договор на 10 лет и получите кредит в размере 3 000 000 рублей под 12 %, ваш ежемесячный платеж составит 43 000 рубль. При таком ежемесячном платеже ваш доход по требованию банка должен составлять 66 000 рублей. Таким образом, чтобы получить необходимую сумму кредита, нужно либо увеличить срок кредитования, если это возможно, или найти созаемщика.
Размер суммы предоставляемого банком кредита зависит от количества созаемщиков и размера их подтвержденного дохода. Таким образом, часто молодые люди, не имеющие еще высоких доходов, привлекают в качестве созаемщиков своих родителей, братьев и сестер. Некоторые банки допускают привлечение не одного, а сразу нескольких созаемщиков. При расчете максимальной суммы кредита банк учитывает размер дохода всех созаемщиков. Иногда созаемщиками могут выступать и лица, не имеющие с вами родственных связей.
Созаемщики должны предоставить в банк такой же пакет документов, как если бы они лично получали бы кредит на приобретение жилья. Созаемщики так же несут ответственность за погашение кредита. В случае невыплаты платежей по кредиту в срок, банк может взыскать задолженность с любого из созаемщиков.
В вышеописанной ситуации. Напомню: необходимая сумма кредита – 3 000 000 рублей, срок кредита – 10 лет, под 12 %. Как было показано выше, размер дохода 50 000 рублей не дает возможности получить такую сумму кредита. При таком доходе можно получить только 2 265 000 рублей. Чтобы получить 3 000 000 на срок 10 лет, необходимо, чтобы размер дохода составлял не менее 66 000 рублей. А вот если вы привлечете созаемщика, например, брата, размер дохода которого составляет 27 000 рублей, то этого будет достаточно, чтобы получить необходимую сумму кредита. При этом замечу, что у брата-созаемщика не должно быть никаких обязательств финансового характера, а также не должно быть иждивенцев.
Если нет возможности привлечь созаемщика, можно увеличить срок кредитования. Чем больше срок, на который предоставляется кредит, тем больше может быть сумма кредита.
Например, в вышеописанной ситуации, банк на срок 10 лет может предоставить кредит в размере 2 265 000 рублей. А если увеличить срок предоставления кредита до 20 лет, то при доходе 50 000 рублей и ставке кредита 12 %, сумма, которую может предоставить банк будет уже 3 000 000 рублей.
Но здесь нужно учесть, что увеличить срок кредитования возможно не всегда. Срок, на который банк может предоставить кредит зависит от возраста заемщика. В большинстве банков (есть и исключения) возраст заемщика на дату последнего платежа не должен превышать для женщин – 55 лет, для мужчин – 60 лет. Не всегда, но, как правило.
Поэтому, в нашем случае, если заемщику-мужчине не более 40 лет, то он может увеличить срок кредита до 20 лет, и при доходе 50 000 рублей, и ставкой банка 12 %, может получить кредит в размере 3 000 000 рублей, а вот если заемщику-мужчине уже исполнилось 50 лет, то сумма, которую он может получить в качестве кредита будет 2 265 000 рублей, так как попросить об увеличении срока кредитования он не может.
Правда, в некоторых банках допускается, что бы возраст заемщика на дату последнего платежа был 70 лет.
Сумма кредита также зависит от наличия у вас обязательств по различным платежам. Например, если получаемая вами зарплата составляет 50 000 рублей, но не так давно вы приобрели в кредит автомобиль и ежемесячный платеж по автокредиту составляет 18 000 рублей, то эта сумма будет вычтена из размера вашего дохода при расчете суммы ипотечного кредита. В такой ситуации вы сможете получить в качестве ипотечного кредита на срок 10 лет сумму в размере 1 340 000 рублей, а не 2 265 000 рублей, если бы у вас не было обязательств по выплате автокредита.
Наличие иждивенцев также влияет на сумму ипотечного кредита. Сумму, которую может получить в банке одинокий мужчина с доходом 50 000 рублей, будет намного выше той, которую может получить женщина с таким же доходом, но мать-одиночка, имеющая на иждивении двоих несовершеннолетних детей. Да и сможет ли получить?