«Свифтон Виллидж» представлял собой жилой комплекс на 1200 квартир в Цинциннати (штат Огайо). Это был совершенно гиблый проект: 800 квартир так и не были сданы в аренду, застройщики разорились, федеральные власти объявили об отказе им в праве выкупа закладной на этот комплекс, в общем, дело не сулило ничего, кроме неприятностей. Однако с нашей точки зрения это было даже к лучшему. Мы считали, что тут открываются огромные возможности.
Имея дело с государственными учреждениями по вопросам заложенного недвижимого имущества, мы много раз убеждались, что они жаждут как можно быстрее избавиться от него, поскольку лишены какой бы то ни было возможности управлять им. А в случае со «Свифтон Виллидж» все было так скверно, что, кроме нашего, больше не было ни единого предложения о его покупке.
Сегодня аналогичную ситуацию можно наблюдать в так называемом «Солнечном поясе» – штатах крайнего юга, юго-запада и запада США, где во времена нефтяного бума было построено много жилья. В наши дни эти крупные жилые комплексы заселены чуть более чем наполовину – от 30 до 40 % квартир так и не сданы в аренду. Застройщики на грани разорения, так как банки лишили их права выкупа закладных. Но здесь кроются блестящие возможности для энергичного оборотистого дельца, который может выкупить это имущество за неправдоподобно низкую сумму.
Мы с отцом предложили за «Свифтон» самую низкую цену, и наше предложение было принято. В итоге мы приобрели этот комплекс менее чем за 6 млн долл., притом что за два года до этого на его строительство было потрачено вдвое больше. Мы тут же смогли получить ипотечный кредит на эту сумму да еще 100 тыс. долл. на обустройство и приведение жилья в порядок. Иными словами, мы получили этот комплекс, фактически не вкладывая в него собственных денег. Единственное, что мы должны были сделать, – это грамотно распорядиться им. Даже если бы мы потратили на обустройство квартир в «Свифтон» вдвое меньше усилий, то все равно нам хватило бы поступлений от арендной платы, чтобы выкупить закладную.
Нам с отцом весьма импонировало то, что это было крупное дело: мы могли сосредоточиться на нем, не распыляя энергию на мелкие проекты. И в самом деле, на управление жилым домом с 50 сдаваемыми в аренду квартирами требуется столько же сил и времени, сколько на управление 1200-квартирным жилым комплексом. Только в последнем случае прибыль намного больше.
После того, как мы заключили сделку, ее дальнейший успех определялся уже тем, насколько умело мы будем осуществлять управление и маркетинг. Перед нами стояла нелегкая задача сдать в аренду все квартиры, причем порядочным съемщикам, которые намерены надолго поселиться здесь.
К тому времени, когда я взял на себя управление «Свифтон Виллидж», тамошние жильцы успели фактически разгромить и испортить все вокруг. Многие из них переехали в Цинциннати с холмов Кентукки, это были очень бедные семьи, имевшие по семь – восемь детей. У них не было почти никакого имущества, и они никогда раньше не жили в городских многоквартирных домах. Они обычно набивались всей семьей в одно– или двухкомнатную квартиру, их дети целый день бегали без присмотра. Они ломали и крушили все вокруг, нанося огромный ущерб зданию.
Жильцы эти не только не платили, но многие из них считали, что платить за жилье вовсе не обязательно. Если вы пытались надавить на них, они просто смывались. Как оказалось, для того, чтобы не платить арендную плату, они нанимали трейлер, ставили его рядом со своим подъездом и в глухой предрассветный час скрывались со всеми своими пожитками. Я бы и не возражал, пусть бы только сначала заплатили. Чтобы предотвратить подобные случаи бегства, нам пришлось нанимать «отряд наблюдения за трейлерами», который должен был круглосуточно патрулировать окрестности комплекса.
Избавившись от подобных нежелательных элементов, чтобы привлечь приличную публику, мы стали приводить помещения в порядок. Это требовало существенных вложений, в общей сложности около 800 тыс. долл., что по тем временам было весьма значительной суммой. Но игра стоила свеч. В ту пору в штате Нью-Йорк действовал закон, запрещавший даже оправданное повышение арендной платы за жилье, невзирая на проведенное улучшение жилого фонда, но в Огайо такого закона не было, и нам удалось без всяких проблем поднять плату за квартиры в «Свифтоне».