Покупная цена: 60 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2500
Итого: $3000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1300
– Потери от простоя (5 %) $65
Общий доход: $1235
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
– Налоги (на имущество) и страховка: $80
– Ремонт и эксплуатация: $0
– Резерв: $35
– Комиссия за управление (5 % от ренты) $0
– Погашение кредита (на 15 лет под 6,5 %) $622,66
Итого: $737,66
Чистый месячный доход: $497,34
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($497,34 х 12): $5968,08
Капитал, вложенный в собственность: $3000
Прибыль на вложенный капитал: 198 %
Сегодня этот дом оценивается в 75 тысяч долларов.
Вот раскладка на дом из двух квартир по две спальни в каждой. Продавец предоставил мне под вторую закладную ссуду в размере 4550 долларов сроком на 36 месяцев.
Покупная цена: 43 тысячи долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $ 1000
– Потери от простоя (5 %): $50
Общий доход: $950
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
– Налоги (на имущество) и страховка: $75
– Ремонт и эксплуатация: $0
– Комиссия за управление: $0
Резерв: $25
Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %): $405,28 (Примечание: банк предложил мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 405,28 доллара раз в два месяца. Так я смогу полностью закрыть выплаты по первой закладной примерно за 13 лет.)
Выплаты продавцу по второй закладной (на 36 месяцев под 8 %): $148,50
Итого: 653,78
Чистый месячный доход: $296,22
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($296,22 х 12): $3554,64
Капитал, вложенный в собственность: $ 1100
Прибыль на вложенный капитал: 323 %
Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов. Пока еще я делаю инвестиции в мелкие сделки.
Каждый из купленных мной объектов оценивался между 35 и 60 тысячами долларов. Но я должен быть честным до конца. Так же как в любом другом бизнесе, в сфере недвижимости возникает масса проблем. Иногда прорывает трубы. Иногда жилье остается незаселенным дольше, чем вы рассчитывали. Но все это временные трудности. Как только ваша решимость добиться успеха возьмет верх, выгоды инвестирования сразу перевесят периодическую потребность в приеме аспирина. Мне до сих пор не верится, что я сумел получить такой высокий процент доходности инвестиций при таких малых вложениях денег. Упорство окупается.
С августа 2001 года до декабря 2002 года я работал на себя. Для работы с недвижимостью я специально основал инвестиционную компанию. Однако в настоящее время, помимо приобретения объектов недвижимости я поставил перед собой задачу закрыть некоторые статьи пассивов, такие как кредит за машину и долги по кредитным карточкам. Кроме того, недавние потрясения в экономике привели к резкому падению доходов моей жены Лии. Она занимается оптовой продажей товаров широкого потребления и получает только комиссионные.
Через год или два я планирую полностью рассчитаться по основным статьям наших пассивов (не считая кредита за дом). Одновременно с этим мы будем работать над увеличением нашего пассивного дохода.
Что я буду делать дальше
Моя первоочередная цель состоит в том, чтобы получить кредит под мои доходы и использовать эти деньги для покупки новой жилой недвижимости. К 2006 году я планирую стать владельцем 16 доходных домов и квартир. К 2010 году у меня будет не менее 40 объектов доходной недвижимости, генерирующих ежемесячный денежный поток в размере 10 тысяч долларов, а то и больше.
К тому времени, когда мне исполнится сорок, я полностью погашу как минимум 10 ипотечных кредитов. Затем я намерен продать выкупленное жилье, а также другую приобретенную недвижимость, и произвести обмен на «похожее» инвестиционное имущество[6] согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США. Вырученные средства я использую в качестве первого взноса для покупки крупной недвижимости. Скажем, я продам 10 домов по 60 тысяч долларов.
6
Похожее инвестиционное имущество – свободный от налога обмен 1031 – обмен «похожего» бизнеса или инвестиционного имущества с не облагаемым налогом приростом капитала согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США.