Появление средневекового города явилось определяющим этапом в истории всего периода феодализма, жизненным нервом эпохи. Поэтому история средневекового города привлекала к себе пристальное внимание ученых еще в XVIII в., и с развитием исторической науки в последующие века это внимание не ослабевает. Почему сложился город? Почему он сыграл такую роль во всех феодализационных процессах? Это внимание к городу породило многочисленные теории, которые пытались объяснить причину возникновения феодального города.
В XIX и в первой половине XX в. большинство историков-исследователей, которые разрабатывали теории города, основное внимание обращали на институционально-правовые решения проблемы, т.е. занимались изучением городского права, различными городскими институтами. Эти теории получили название институционно-правовых.
Следующая теория, которая занималась этими проблемами, - романистическая. Создателями этой теории были французские ученые Гизо и Тьери. Они считали, что средневековый город не является порождением или феноменом феодализационных процессов, т.е. не является порождением собственно феодализма, и рассматривали его в качестве преемника античного города, города Римской империи. Отсюда и название теории - романизированная.
Немецкие и английские ученые на материале Северо-Западной и Центральной Европы, т.е. Европы не романизированной, искали генезис средневекового города в процессах самого феодального общества и прежде всего в институционных и правовых областях.
Следующая теория происхождения средневекового города получила название вотчинной. Одним из ее создателей был крупный историк Эйхгорн. Создатели этой теории связывали генезис города с вотчиной.
Марковая теория также была создана немецкими учеными - Маурером, фон Беловом и др. Генезис города они искали в свободной сельской общине - марке, присущей немецкому феодализму.
Бурговая теория (от слова burg - крепость). Ее создатели объясняли появление феодального города бурговым правом.
Создатели рыночной теории (Шредер, Зом) выводили город из торговых мест или местечек.
Создатели этих теорий и концепций брали какой-то отдельный момент или аспект в истории города и пытались через него объяснить такой сложный, противоречивый феномен как средневековый город. Все эти теории, безусловно, страдали односторонностью, которая ощущалась и самими исследователями. Поэтому уже в XIX и особенно в первой половине XX в. ученые, которые занимались историей западного средневекового города, объединяли, синтезировали разные концепции его происхождения. Например, пытались объединить бурговую и рыночную теории. Но даже в процессе объединения этих концепций и теорий все же не удавалось ликвидировать односторонность в объяснении генезиса средневекового города. Бельгийский историк Пиренн предпринимает попытку ввести в концепцию возникновения города экономический фактор - межрегиональную и межконтинентальную торговлю. При этом огромную роль Пиренн отводит средневековому купечеству. Теория Пиренна получила название торговой концепции, или торговой теории. Но эта теория не была принята многими исследователями города и историками Средневековья.
Современные городские теории страдают теми же недостатками, которые были присущи теориям XIX и первой половины XX в. - ни одна из них не может объяснить генезис города во всей совокупности. Одной из таких теорий является распространенная в настоящее время археологическая. Исследователи, разрабатывающие эту теорию, занимаются археологией средневековых городов. Археология дает возможность составить представление о хозяйстве города, его характере, степени развития ремесла, внутренней и внешней торговли. Но этот метод исследования также отличается односторонностью.
Определенные сдвиги в исследовании города наблюдаются в современной зарубежной историографии. Некоторые исследователи города начинают связывать появление города с общественным разделением труда, с развитием товарных отношений, т.е. с экономическими процессами феодализации.
Таким образом, в современных поисках генезиса средневекового города зарубежная историография начинает склоняться к экономическим механизмам. Определенные сдвиги произошли и в отечественной историографии. Советская историография объясняла генезис феодализма экономическими факторами. В последнее время отечественные историки города находят объяснение происхождению города, его генезиса в интегральности всего развития феодализма, принимая во внимание и разработки предшествующих теорий.