Так, соглашение сторон об изменении размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, если является неотъемлемой частью зарегистрированного ранее договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. При несоблюдении формы изменения последствия, на возникновение которых направлено волеизъявление сторон, не наступят162.
В некоторых случаях суды признают соблюдением формы соглашения об изменении арендного обязательства совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте). И если арендатор не произвел действий, свидетельствующих о непризнании акцепта, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявил, считается, что он согласен на внесение изменений в договор аренды163.
Иногда для вступления изменений в силу требуется совершение дополнительных действий, предусмотренных законодательством. Например, при изменении договора коммерческой концессии, если это касается охраняемых прав, необходимо внести соответствующие изменения в лицензионный договор (договоры) и зарегистрировать их в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности, руководствуясь при этом специальными законами и подзаконными актами, регулирующими отношения в обозначенной области. Затем необходимо внести изменения в договор коммерческой концессии и также зарегистрировать их в федеральном органе164.
По общему правилу изменения, установленные соглашением сторон, вступают в силу с момента закрепления согласия в установленной форме. Однако, например, в правоизменяющем договоре может быть указан день или предполагаемое событие, с наступлением которых права и обязанности сторон признаются измененными. В частности, стороны могут достичь соглашения об изменении обязательства по поставке в отношении последующих или предыдущих периодов. Если обязательство не будет выполнено в срок, но кредитор не откажется от принятия просроченного исполнения, стороны могут распространить на предшествующий период положение об изменении цены с произведением последующего перерасчета (если расчет уже произведен).
Не следует смешивать с соглашением сторон указание в договоре на возможность стороны требовать изменения обязательства в одностороннем порядке.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законами или иными правовыми актами. В отношении обязательств, связанных с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, основания одностороннего изменения и одностороннего отказа от исполнения могут быть установлены также договором. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Таковы общие правила изменения содержания обязательственного правоотношения в одностороннем порядке. Как видно, они предусматривают два способа волеизъявления – одностороннее изменение и односторонний частичный отказ от исполнения.
Применительно к договорным обязательствам законом установлены следующие случаи изменений в одностороннем порядке. В первую очередь речь идет о праве субъекта предъявить в суд требование об изменении ранее достигнутых соглашений по основаниям, установленным законом или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Во-вторых, управомоченная сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в части (ст. 450. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В-третьих, изменение предполагает обращение в суд заинтересованной стороны при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
162
См.: Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
163
П. 5 Письма Президиума ВАС № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» от 5 мая 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 7.