Для инвестиционного анализа была взята квартира площадью 41,2 м2 минимальной стоимостью по прайсу 11 100 тыс. рублей с отделкой «white box» (цена, которая была актуальна для старта продаж). В связи с большим наплывом потенциальных покупателей на старте продаж в примере предусмотрено предоставление «номинальной» скидки в размере 1%. Итоговая цена 1 м2 таким образом составила 268 тыс. рублей, а общая стоимость инвестиций – 10 989 тыс. рублей. Выход из проекта предполагалось осуществить в 3 квартал 2023 г.
Фактически основной задачей исследования является прогнозирование финальной цены, за которую можно будет продать квартиру через три года. Определить эту цену чрезвычайно важно, ведь разница между стоимостью покупки и продажи квартиры и составляет доход от инвестиции. По сути логика прогнозирования будущих цен заключается в приведении стоимостей объектов-аналогов к некоему одному компромиссному значению путем введения поправочных коэффициентов. Процесс и результат прогнозирования будущих цен на новостройки, во всяком случае, в применяемой мной методике не является на 100% точным. Это всего лишь предположение о будущих значениях цен на исследуемую новостройку через 2-3 года. События 2020-2021 года наглядно показали, в определенном смысле, несостоятельность моего подхода к оценке: ни один подготовленный по описанной методике расчёт не предусматривал коронавируса, локдауна и последующего ажиотажного спроса на жилую недвижимость.
И всё же принимать инвестиционные решения нужно, а чтобы хоть как-то облегчить страдания инвестора, связанные с неопределенностью ближайшего будущего, нужно проводить описываемые в этой главе исследования. Для того, чтобы выяснить прогнозную цену на 1 м2 в ЖК Eniteo были изучены объекты-аналоги, как на первичном, так и на вторичном рынке. Этот этап анализа инвестиционного проекта называется маркетинговым анализом.
При маркетинговом анализе на первичном рынке жилой недвижимости необходимо выполнить следующие действия:
1) Найти новостройки-аналоги исследуемого проекта. Объекты должны быть максимально похожи на исследуемый объект недвижимости по классу, местоположению, транспортным, видовым и прочим характеристикам;
2) Собрать информацию о ценах экспонирования в выбранных объектах и привести их в единый формат. Для этого можно воспользоваться находящимися в свободном доступе ресурсами и инструментами. Собирать данные об объектах аналогах можно при помощи порталов недвижимости, сайтов риэлтерских компаний. Данные о фактических ценах сделок в объектах-аналогах я получаю в bnMap.pro, обрабатывать информацию я рекомендую в MS Excel и сам, конечно же, следую этой рекомендации;
3) Построить таблицу оценки исследуемой недвижимости, учитывающую частные характеристики выбранных объектов-аналогов, рассчитать и внести поправочные коэффициенты. К частным характеристикам объектов-аналогов относятся: наличие и качество отделки, тип недвижимости (апартаменты/квартиры), готовность и так далее;
4) Проверить полученные результаты на соответствие здравому смыслу. В случае больших расхождений необходимо повторно уточнить данные о ценах экспонирования, экстремальные значения (странно дешёвые и странно дорогие аналоги лучше исключить или внести поправочные коэффициенты).
В соответствии с этой концепцией были подобраны аналоги в непосредственной близости от ЖК Eniteo.
1) «Вавилов ДОМ» от АО «Центр-Инвест»;
2) VAVILOVE от ГК Инград;
3) The MID от «Бэсткон»;
4) «Квартал 38А» от «Флэт и Ко»
5) Prizma от «Флэт и Ко»
6) «Розмарин Deluxe» от «Ташир»
7) «Архитектор» от ФСК
Все вышеперечисленные проекты относятся к бизнес-классу, среди них нет комплексов апартаментов, то есть во всех проектах-аналогах Eniteo представлены квартиры. Однако они экспонируются по разным ценам, так как естественно имеют различия: находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых – без отделки. Все эти различия были учтены, с помощью поправочных коэффициентов цены в представленных в локации новостройках были усреднены и приведены, как говорится, «к общему знаменателю». Сведения для анализа были получены из открытых источников, а также из базы данных профессиональной аналитической системы BNmap.pro, агрегирующей информацию о фактических (уже заключенных) сделках девелоперов.
Отдельно был исследован рынок вторичной недвижимости. Фактически, объекты, представленные на вторичном рынке были разделены на две группы:
1) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных до 2008 года
2) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных после 2008 года.