Фактически на рынке сформировалась достаточно узкая группа девелоперов, которые сконцентрировались исключительно на реализации элитарных и премиальных проектов. В Москве среди этих застройщиков можно упомянуть Capital Group, ANT Development, Vesper, ВМС Девелопмент и ряд других. В Санкт-Петербурге элитный и премиальный сегмент представляют компании Еврострой, RBI, РСТИ, Балтийская Коммерция и прочие.
Вышеназванные компании последовательно накапливают компетенции и опыт, развивают экспертизу проектного менеджмента, проектирования, качественного строительства. Эти компании выстраивают особые отношения с покупателями, позволяющие им тонко чувствовать потребности своей аудитории и создавать востребованный продукт.
Специфика рынка люксовой и премиальной недвижимости заключается ещё и в том, что в настоящее время в этом сегменте присутствуют достаточно разнообразные по своему юридическому статусу продукты. Известные застройщики реализуют масштабные проекты, которые проходят все необходимые согласования на уровне города, что обеспечивает наличие у этих девелоперов достаточной документации, чтобы заключать с инвесторами и покупателями договоры долевого участия в строительстве по форме 214-ФЗ.
Одновременно на рынке работают девелоперы, осуществляющие небольшие проекты строительства, реконструкции или редевелопмента существующих зданий, у которых с документами не всё так хорошо, как у крупных застройщиков. Например, в силу определенных причин объекты, рекламируемые в качестве «квартир в элитных жилых комплексов», при детальном изучении оказываются нежилыми помещениями (не апартаментами даже, а просто офисами). Это так называемая «серая зона», ведь закон прямо не запрещает проживание граждан в нежилых помещениях, поэтому девелоперы предлагают недвижимость в хороших локациях, которую по совершенно различным причинам не смогли или не захотели оформить согласно нормам градостроительного кодекса.
Кстати, должен сказать, что сейчас в Москве, Лондоне и Нью-Йорке, да в общем, во всём мире, бум редевелопмента исторических зданий. Известный пример последнего времени в столице России – дом Наркомфина, чья реставрация завершилась недавно. MR Group сейчас занимается реставрацией усадьбы Абрикосовых. KR Properties восстанавливает здание на Кузнецком мосту. Capital Group реставрирует объекты на Софийской набережной и на Бадаевском Заводе. Множество небольших команд девелоперов и инвесторов развивает менее известные, локальные, часто совсем небольшие и не очень заметные на рынке проекты.
Предполагаю, что процесс преобразования неэффективно используемых зданий в Москве будет продолжаться. Например, если в 2017 году проекты редевелопмента занимали только 26% на рынке элитного жилья, то сейчас это уже 40%. Именно в небольших проектах редевелопмента часто можно обнаружить офисные помещения, вместо жилых. Это не говорит о том, что такие проекты хуже, чем крупные, согласованные городом, это всего лишь другой по своему юридическому статусу продукт. Этот продукт продается не по ДДУ, а по договорам купли-продажи недвижимости, также распространены договоры купли-продажи будущей вещи и некоторые другие юридические формы. Для инвесторов сложившаяся ситуация несёт с собой некоторые риски, но и некоторые возможности.
Инвестиции в элитную недвижимость – материя непростая. Я уже писал, что доля инвесторов в объекты премиум-класса и элитного жилья не превышает 5% от общего количества частных инвесторов. Площадь среднестатистической элитной квартиры составляет 145 м2, а средняя стоимость 1 м2 в элитной новостройке составляет 850 тыс. рублей, путем нехитрых арифметических упражнений можно высчитать, что цена среднестатистической элитной квартиры приближается к 125 млн. рублей. Думаю, что многие читатели согласятся со мной, что количество частных инвесторов, обладающих такими средствами в России, к сожалению, пока невелико. И тем не менее, на рынке есть такие инвесторы, я с ними знаком лично. Ведь инвестиции в элитную недвижимость способны приносить действительно большие доходы.
Чтобы позволить себе инвестировать в люксовую или премиальную недвижимость в Москве необходимо обладать капиталом не менее 25 млн. рублей, а лучше – большим. Повторюсь, востребованный рынком элитный продукт стоит 125 млн. рублей. Просто не нужно об этом забывать.