Приведу лишь несколько из известных мне кейсов успешных инвестиционных проектов. Я думаю, что само их описание может быть крайне полезным для понимания рынка элитного жилья и механизмов, влияющих на результаты подобных спекулятивных проектов.
Проекты Capital Group на протяжении многих лет пользуются спросом у инвесторов. За время своего существования компания построила множество интересных проектов в разных сегментах рынка. В том числе в сегменте премиальной и люксовой жилой недвижимости. Capital Towers, White Khamovniki, «Кутузовский, 12», «Медный», «Бадаевский» – это названия последних по времени проектов Capital Group. Все эти проекты по-своему уникальны, интересны с архитектурной точки зрения, необычны по задумке и воплощению.
Одним из самых доходных для инвесторов проектов, созданных Capital Group в последние годы, стал премиальный White Khamovniki. Расположенный рядом с парком «Усадьба Трубецких», в одном из самых любимых состоятельной аудиторией районах Москвы, этот жилой комплекс рассчитан всего на 76 квартир площадью от 41 до 277 м2. Цена на квартиры в White Khamovniki повысилась с 620 тыс.рублей/м2 в октябре 2018 года до 1.6 млн. рублей/м2, по состоянию на апрель 2021 года. Таким образом, доходность ROI составила 160% менее чем за 2.5 года.
Весьма неплохую динамику на уровне ROI 100% показали отдельные лоты в проекте городских небоскрёбов Capital Towers. Именно в этом проекте сработало правило о том, что вид из окон, площадь и конфигурация лота играют решающее значение при ценообразовании, непосредственно влияя на доходность инвесторов.
Несмотря на вполне устоявшийся и равновесный рынок девелопмента элитного и премиального жилья в Москве на него продолжают выходить новые игроки. Например, в конце 2019 года ANT Development представила целых два своих проекта, комплекс премиум-апартаментов «Поклонная 9» и элитный жилой комплекс Victory Park Residences, а также сообщила о приобретении в портфель 4-х новых проектов в Москве.
На моей памяти это был один из самых масштабных анонсов выхода на московский рынок от международной компании. ANT Development входит в турецкий строительный холдинг Ant Yapi и имеет свыше 29 лет опыта в девелопменте по всему миру. Компания сразу заявила о своих собственных подходах к развитию проектов, в частности, о создании единой концепции инфраструктуры, сервиса и благоустройства и о формировании проектов с собственной экосистемой, направленной на раскрытие возможностей резидентов.
Новый игрок рынка обратил на себя внимание инвесторов, пожалуй, самой «мобильной» категории покупателей. В октябре 2019 года, на старте продаж, в проекте «Поклонная 9» ANT Development установила начальные цены на апартаменты на уровне 325 тыс. рублей /м2, а по состоянию на март 2021 года средняя стоимость апартаментов составляла уже 560 тыс. рублей /м2, то есть менее чем за 1,5 года инвесторы смогли заработать почти 42% дохода или 235 тыс. рублей с одного квадратного метра. При этом потенциал роста цен в проекте ещё не исчерпан.
Эти примеры показывают, что инвестирование в элитную недвижимость при определенных условиях может приносить солидный доход. Критически важно соблюдать некоторые правила рынка элитной недвижимости и технологию выбора проекта.
Фактически, этапы инвестиционного проекта на первичном рынке элитной недвижимости совпадают с этапами инвестиций в новостройки комфорт- и бизнес-класса:
1. Анализ общей информации по рынку новостроек.
2. Изучение существующих на рынке предложений.
3. Покупка
4. Продажа
Я постараюсь кратко описать этапы осуществления инвестиций в элитные новостройки.
Шаг Первый. Анализ общей информации по рынку новостроек.
Конечно, ажиотажный период конца 2020 и начала 2021 годов не обошёл стороной и рынок элитного жилья. Приведу несколько цифр. Объём продаж элитного жилья в Москве в 2019 году составил 102 млрд. рублей. Тогда это был рекорд, ведь в предыдущие годы продажи элитного жилья не превышали 77 млрд. рублей. Уже в 2020 году объём продаж составил 112 млрд. рублей, при том, что примерно 4 месяца рынок находился в состоянии оцепенения (локдауна), а с января по май 2021 года, то есть всего за пять месяцев, объём продаж составил уже 85 млрд. рублей, из которых 60% (51 млрд. рублей) приходилось на рынок новостроек.
Кто покупал элитную жилую недвижимость? Помимо чиновников, традиционно выбирающих элитную недвижимость для парковки своих, часто сомнительно приобретенных, капиталов, элитную недвижимость покупают богатые, состоятельные люди, делящиеся на несколько категорий:
1) HNWI (High Net Worth Individuals), готовые инвестировать от $1 млн.
2) UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), готовые инвестировать от $5 млн.
Эпидемия Covid-19 и локдаун стали лучшей рекламной кампанией для HNWI и UHNWI ценностей комфортного дома (в значении «места для жизни»). Богатых людей заперли в их квартирах на три месяца, неудивительно, что многие из них захотели найти себе дом получше. Прежде всего поэтому в конце 2020 и начале 2021 спрос на рынке элитного жилья так сильно увеличился, что отразилось впоследствии на продажах, именно поэтому 50% спроса приходились на новостройки.