Еще одной причиной повышения спроса на элитную недвижимость стало выявленное состоятельными людьми во время локдауна неудобство, связанное с разобщенностью семей. Выяснилось, что когда родители живут в одном месте, дети – в другом, а сами богатые люди –в третьем, это, как минимум, неудобно. Поэтому одним из трендов сегмента элитного жилья стало одновременное приобретение сразу нескольких лотов для создания «родового гнезда». По данным застройщика элитного жилья Capital Group в 2021 году доля покупок больших лотов увеличилась до 43% от общего объема сделок.
Нельзя сказать, что это какая-то новая тенденция, она существовала на рынке уже давно, но локдаун её усилил. В 2007 году я работал коммерческим директором Galaxy Group, девелоперской компании, которая продавала квартиры в жилом комплексе «Английский Квартал» (Москва, Мытная улица, д.7). Ещё тогда я заметил, что некоторые покупатели приобретали большие квартиры или сразу несколько больших квартир. Был даже случай покупки целого этажа в башне. Цель такой покупки декларировалась обычно как «объединение семьи под одной крышей». В силу специфики моей работы я впоследствии познакомился с некоторыми людьми, которые покупали подобные объекты. Из общения с ними мне удалось сделать вывод о том, что покупка дорогой недвижимости большой площади была обусловлена прежде всего желанием создать «родовое гнездо», которое должно было стать домом не только для самих приобретателей этих квартир, но и местом в котором смогут встречаться их дети, внуки, правнуки, праправнуки и так далее.
И если в 90-е и 2000-е годы потребность в «родовом гнезде» выражалась в покупке участков и строительстве огромных загородных домов на Рублёвке, то сейчас пришло время пентхаусов, клубных домов, городских резиденций поближе к центру Москвы.
В связи с вышеописанными событиями цены на элитную и премиальную недвижимость также растут. Средневзвешенная стоимость на рынке элитного жилья уже превысила психологически важный для рынка барьер в 1 млн. рублей за 1 м2. При этом рост цен практически не отражается на покупательской способности, спрос всё еще остается стабильно высоким. Именно сейчас на рынок начинают выходить инвесторы, считающие возможным дальнейшее повышения цен.
Если оценивать рынок элитного или премиального жилья в цифрах, его состояние кажется сейчас весьма многообещающим. С января по апрель только на рынке элитных новостроек произошло 320 сделок, когда как 2020 году за аналогичный период времени было заключено всего 311 сделок (на вторичном и первичном рынках совокупно).
Цены на рынке новостроек премиального и элитного класса в настоящее время находятся под сильнейшим давлением растущих цен жилья бизнес-класса. Приведу лишь один пример. По состоянию на середину лета 2021 года в ЖК «Береговой-2» (бизнес-класс, бывшая промзона на берегу реки за пределами ТТК, этап – котлован) квартира на 3-м этаже площадью ~75 м2 стоит около 40 млн. рублей (или ~530 тыс. рублей за 1 м2). В это же самое время квартира в ЖК «11» (премиум-класс, в пределах ТТК, район Красной Пресни, этап – построен, идут внутренние работы) на 3-м этаже площадью ~75 м2 стоит около 47 млн. рублей (или ~630 тыс. рублей за 1 м2). Совершенно очевидно, что при такой на самом деле небольшой разнице в ценах и такой огромной разнице в качестве и локации, потенциал дальнейшего роста цен в премиальном ЖК «11» я оцениваю как существенный. Подобная ситуация наблюдается мной повсеместно, не только в приведенном мной примере.
Одновременно с этим невозможно говорить о дефиците на рынке элитного или премиального жилья. В разработке у девелоперов находится значительное количество новых проектов, совокупная ёмкость предложения в которых составляет сейчас 3 000 квартир и апартаментов. Уже к концу 2021 года объем нового предложения в сегменте элитных и премиальных новостроек может увеличиться на 70%. Новые проекты будут выходить в Хамовниках, Дорогомилово и на Пресне.
Подытоживая свой анализ текущего состояния рынка элитной недвижимости, сделаю два личных умозаключения:
1) Спрос на элитную и премиальную недвижимость будет оставаться сильным как минимум до середины 2022 года
2) Потенциал дальнейшего повышения цен на элитную недвижимость я лично оцениваю как высокий