На рынке существует достаточное количество специализированных управляющих компаний с большим объемом жилых помещений в обороте, способных оказать инвесторам услугу доверительного управления, тем самым переложив «на свои плечи» огромный пласт работы, без которой нормальное функционирование описываемого вида арендного бизнеса невозможно. Как правило, вознаграждение за доверительное управление составляет 20–25% от арендного потока. Это абсолютно адекватно за такую работу, ведь не стоит забывать о том, что «посуточная» аренда полна тонкостей, да и в принципе, это операционно сложный бизнес. Повторюсь при этом, что краткосрочная аренда значительно выгоднее долгосрочной, и вот как раз выгоду эту может и должна обеспечивать профессиональная управляющая компания
Ну а теперь пора проиллюстрировать всё вышесказанное. Вообще перед осуществлением любой инвестиции, даже, казалось бы, такой простой и понятной, как покупка квартиры или апартамента для целей краткосрочной / долгосрочной аренды, необходимо всё рассчитать и учесть. Я настоятельно рекомендую составить небольшую финансовую модель, чтобы определиться с параметрами инвестиционного проекта (расходной частью, планируемым уровнем дохода в процентах, внутренней нормой доходности и так далее).
В качестве примера я выбрал апартамент в построенном и сданном в эксплуатацию апартаментном комплексе HILL8, расположенном в 2 минутах ходьбы от станции метро «Алексеевская» на проспекте Мира в Москве. Это объект возвёл известный московский девелопер «Сити- XXI век», дизайн-концепцией общественных зон занимался популярный американский дизайнер Карим Рашид.
Я выбрал для расчетов апартамент без отделки площадью 59,9 м2. Стоимость этого помещения на момент расчетов составляла 19,2 млн. рублей или почти 320 тыс. рублей за 1 м2. Как я уже отмечал ранее HILL8 уже построен и сдан в эксплуатацию. При единовременной оплате застройщик предоставлял скидку в размере 3%, что обеспечивало возможность снизить стоимость приобретения этого апартамента до 18,6 млн. рублей или до 310 тыс. рублей за 1 м2. Сразу отмечу, что расчеты проводятились мной исходя из предпосылки, согласно которой объект приобретается индивидуальным предпринимателем на упрощенном режиме налогообложения с уплатой налогов в размере 6% + 1% в качестве страховых взносов. Расходы на ремонт апартамента были определены на уровне около 40 тыс. рублей на 1 м2., что в пересчете обернулось тратами в размере 2,4 млн рублей. Предполагалось, что выход из этой инвестиции (то есть продажа апартамента в качестве готового арендного бизнеса) будет осуществлен в апреле-мае 2023 года, то есть весь инвестиционный проект растянется на 9 кварталов. Стоимость продажи отремонтированного и приносящего стабильный доход апартамента составила 24,2 млн. рублей или почти 403 тыс. рублей за 1 м2.
В табличном виде предпосылки расчётов выглядят так:
Также в расчеты были включены некоторые расходы. В частности, расходы на специализированную управляющую компанию (доверительного управляющего), сдающую в аренду апартаменты, чьё вознаграждение составляет 20% от арендных платежей. Кроме того, учитывались расходы на продажу апартамента в конце инвестиционного проекта (2% от цены сделки). В расчетах был учтён налог на имущество с момента возникновения права собственности на офисное помещение (2% от кадастровой стоимости, которую для целей расчета я приравнял к стоимости покупки помещения у застройщика (хотя я знаю случаи, когда кадастровая стоимость была ниже рыночной, так что в данном случае предпосылка достаточно консервативная).
Таким образом, доходность инвестиции в покупку небольшого с целью сдачи в краткосрочную аренду на конкретном примере апартаментного комплекса «HILL8» принесли целых 7,6% годовых, что является очень хорошим показателем для сектора краткосрочной аренды.
Я также рассчитал альтернативное использование этого же апартамента в качестве объекта для долгосрочной сдачи в аренду. Предпосылки расчетов несколько поменялись. Прежде всего, вознаграждение управляющей компании было снижено с 20% до 10% от арендного потока, помимо этого, ставка аренды апартамента оценивалась в 50 000 рублей в месяц (эксплуатационные и коммунальные платежи в ставку не были включены и оплачиваются арендатором отдельно).