Получившиеся результаты наглядно демонстрируют, что краткосрочная аренда в настоящее время выгоднее долгосрочной.
Тем не менее, находится значительное количество инвесторов, которых привлекает относительная предсказуемость и стабильность долгосрочной аренды, обеспечивающая доходность на уровне 5,4%.
Глава 5. Инвестиции в девелопмент
В последнее время появляется всё больше возможностей инвестировать деньги в девелоперские проекты. Эти предложения могут быть сформулированы в виде участия в уставном капитале проектной компании, в виде займов физическим и юридическим лицам или виде владения паями ЗПИФН. Привлеченные от инвесторов деньги направляются на реализацию того или иного девелоперского проекта. Причем сам проект может располагаться где угодно, не только на территории России.
Доходность девелоперских проектов в сфере недвижимости почти всегда опережает доходность от сдачи недвижимости в аренду или от перепродажи. Конечно, прежде всего, я имею в виду успешные, состоявшиеся проекты. При этом высокая доходность влечет высокий риск. Я бы даже провёл такую аналогию: в секторе недвижимости инвестиции в девелоперские проекты очень похожи на вложения в венчурные проекты.
Есть огромная группа профессиональных и не очень инвесторов по всему миру, которая имеет большой аппетит к риску и высоким доходностям. События 2020 года только подстегнули этот аппетит. В ситуации низкой стоимости денег, избытка свободного капитала и высокой инфляции, сложившейся в 2020-2021 годах, идея вложения в высокодоходные девелоперские проекты априорно востребована у широкого круга инвесторов.
Неудивительно, что идея вовлечения капиталов частных инвесторов в девелоперские проекты получило развитие. Например, менеджеры известного московского девелопера MR Group несколько лет обдумывали идею создания механизма привлечения средств розничных инвесторов, и я лично тоже чуть-чуть поучаствовал в этом процессе. В результате появилась рабочая модель в виде ЗПИФН «Хуторская», в состав активов которого входит непосредственно девелопер проекта Symphony 34, ООО СЗ «Петровское-Девелопмент».
Декларируемая доходность этого фонда составляет 96.8% за пять лет. Фактически средства инвесторов привлекаются в девелоперский проект «Symphony 34», финансирование структурировано через паи ЗПИФН. Выход из инвестиции возможен после раскрытия счетов эскроу и расформирования ЗПИФН или через продажу паев на вторичном рынке. В связи с тем, что при реализации «Symphony 34» задействовано проектное финансирование банка ДОМ.PФ, приобретение паев ЗПИФН «Хуторская» возможно только квалифицированными инвесторами (по определению Центрального Банка РФ).
В целом, количество экспонируемых на рынке инвестиционных продуктов, а также рассчитанной на частных инвесторов рекламы проектов в сфере недвижимости, так или иначе связанных с девелопментом или редевелопментом недвижимости, заметно увеличивается год от года. Чаще всего такие инвестиционные предложения позиционируются в чрезвычайно упрощенной форме: купил, построил/отремонтировал, продал. В реальности всё значительно сложнее. Даже самый известный девелопер мира, Дональд Трамп сказал про свой бизнес: «Иногда лучшими инвестициями становятся те, которых ты не сделал».
Лично моё мнение заключается в том, что инвестиции в девелоперские проекты (причем в любой форме) подходят только для «квалифицированных» инвесторов, то есть обладающих жизненным опытом и знаниями в сфере инвестиций. В рамках этой книги я постараюсь укрупненно описать подходы, с помощью которых можно оценить инвестиционное предложение, основанное на проекте девелопмента.
Для начала анализа девелоперского проекта необходимо понять его основные параметры:
1) Суть девелоперского проекта. В чем состоит смысл проекта, что он предполагает: новое строительство; редевелопмент или ремонт; получение документов, делающих земельный участок или объект недвижимости дороже и так далее.
2) Срок проекта. Имеется в виду срок, по истечению которого инвестор сможет забрать свои деньги.
3) Выход из проекта. Как инвестор возвращает свои деньги: от продажи или от аренды, сразу после реализации проекта или через несколько лет.
4) Ликвидность. Кому планируется продавать или сдавать в аренду продукт девелопмента? Это розничные продажи на рынке или реализация одному покупателю?