5) Состояние рынка, на котором реализуется проект. Есть рынки с растущими ценами на недвижимость (рынок жилой недвижимости в Москве в 2021 году, например), есть рынки стабильные (рынок офисов в Мюнхене в 2021 году, например). В зависимости от состояния и перспектив рынка оценивается и стратегия проекта.
6) Форма участия. Доля в проектной компании; паи фонда или ЗПИФ; займ, кредит или долговые ценные бумаги; иные юридические конструкции.
7) Размер инвестиций. Минимально, оптимально и максимально возможная сумма вложений в проект.
8) Количество участников проекта. Сколько инвесторов у проекта: один, несколько или применяется схема коллективных инвестиций?
9) Опыт и компетенции команды проекта. Количество реализованных проектов в конкретной локации и в конкретном секторе рынка недвижимости.
10) Финансирование. За счёт каких источников осуществляется финансирование проекта: инвестиции в форме долевого финансирования или предполагается привлечение банковских кредитов, выпуск долговых ценных бумаг и так далее.
11) Доходность проекта. Каков размер целевой доходности проекта, есть ли так называемая «гарантированная» доходность, как и при каких условиях выплачивается доход?
Это очень краткий список параметров, необходимых для анализа девелоперского проекта. Однако, этот список может помочь фрагментировать инвестиционное предложение и более-менее глубоко разобраться в сути проекта.
Теперь я хотел бы объяснить, почему девелоперские проекты характеризуются высокими рисками. Практически все такие проекты содержат:
– Риск согласований
Как правило, для реализации девелоперского проекта необходимо получить множество различных документов и согласований от множества разных государственных или муниципальных организаций. Неполучение требуемых согласований может оказать негативное воздействие на проект. Более того, очень часто отсутствие какого-либо одного документа может поставить «крест» на всём проекте. К сожалению, мне известны печальные случаи пролонгации сроков получения исходно-разрешительной документации, приведшие к снижению прибыли и даже потерям инвестиций. Риски согласований сопутствуют всем девелоперским проектам, вне зависимости от локации и компетенций девелоперов.
– Строительный риск
Девелопмент предполагает осуществление ремонта, реконструкции или нового строительства. От того как (качество, соблюдение технологий, сроки) осуществлялось проектирование и строительно-монтажные работы зависит будущее проекта. Строительные риски минимизируются подбором компетентных подрядчиков на всех этапах реализации проекта. Тем не менее, от «сюрпризов», связанных с обнаружением грунтовых вод или не отображённых на планах коммуникаций, с ошибками при подборе строительных материалов, к сожалению, не может быть избавлен ни один проект.
– Рыночный риск
В результате реализации девелоперского проекта создается новый продукт, объект недвижимости, который сдается в аренду или продается. Однако, ситуация на рынке недвижимости может меняться (в том числе, увы, в негативную сторону), выбранные девелопером планировки помещений могут оказаться невостребованными среди покупателей, в проекте могут оказаться ошибки по части ценообразования и рыночного позиционирования. Как правило, эти риски минимизируются привлечением опытных консультантов, имеющих опыт на локальном рынке и в локальном сегменте. К сожалению, по роду своей деятельности не раз сталкивался с ошибками и у самых именитых консультантов и девелоперов.
– Управленческий риск
Компетенции, опыт и сплоченность команды девелоперского проекта напрямую влияет на результаты его реализации. Управленческие ошибки при осуществлении девелоперского проекта очень часто приводят к негативным последствиям, как минимум к затягиванию сроков, как максимум – к убыткам.
При реализации девелоперских проектов возможность реализации всех четырех рисков весьма значительна. Именно благодаря вышеперечисленным рискам доходность девелоперских проектов достигает на развивающихся и на некоторых развитых рынках средних значений 20-25% годовых.
В качестве примера я проанализирую одно из инвестиционных предложений, основанное на девелоперском проекте. Это достаточно популярная во всём мире история, в которую привлекают деньги инвесторов сотни компаний. Иногда такие девелоперские проекты называются «реновацией квартир», иногда «реконструкцией квартир с последующей продажей». Есть и англоязычный термин, house flipping. Я бы использовал наименование «инвестиционный ремонт». Этот бизнес существует во многих странах, мне лично известно о наличии инвестиционных предложений в этой сфере в Германии, в Испании и, конечно, в России (Москве).