Итак, по пунктам:
1) Суть девелоперского проекта. Покупается квартира («вторичка» в «приличной» локации или квартира в готовой новостройке не очень уж далеко от центра), делается капитальный ремонт + меблировка, после чего квартира значительно дороже продается. Готовый продукт формата «покупай и живи» приобретают люди, ценящие дизайн и интерьер, но не желающие заниматься ремонтом самостоятельно.
2) Срок проекта. От нескольких месяцев до года.
3) Выход из проекта. Продажа квартиры сразу после окончания ремонтных работ и меблировки.
4) Ликвидность. Квартиры продаются на открытом рынке с помощью агентов по недвижимости (розничные продажи).
5) Состояние рынка, на котором реализуется проект. Как правило, такие проекты реализуются на рынках с динамично растущими ценами на недвижимость.
6) Форма участия. Доля в проектной компании или займ. Но чаще всего инвестор приобретает квартиру и финансирует ремонтные работы.
7) Размер инвестиций. Если проект реализуется в Москве, то с учетом цен на жилую недвижимость в 2021 году, минимальный объем инвестиций на осуществление такого проекта составляет 15-20 млн. рублей.
8) Количество участников проекта. Чаще всего их двое – инвестор и управляющая компания.
9) Опыт и компетенции команды проекта. На рынке действуют управляющие компании, имеющие портфолио реализованных проектов.
10) Финансирование проекта осуществляется за счет средств инвестора (долевое финансирование), также достаточно часто инвестор пользуется ипотечным кредитом для покупки квартиры, пригодной для инвестиционного ремонта.
11) Доходность проекта. Целевая доходность проекта может достигать 10-15% за период реализации проекта (от нескольких месяцев до полугода).
Кстати, насчет доходности. Приведу небольшой кейс, который я взял с сайта одной из компаний, занимающейся инвестиционными ремонтами в Москве. Итак, история 2017 года: в ЖК «Савеловский Сити» (Москва) была приобретена квартира 55 м2 с целью осуществления «инвестиционного ремонта». Покупка квартиры обошлась в 9.6 млн. рублей, а затраты на её ремонт и меблировку составили 2.4 млн. рублей. Квартиру удалось продать практически сразу после ремонта (он длился всего три месяца) за 15 млн. рублей. Таким образом, доход от реализации этого проекта составил 3 млн. рублей.
Вознаграждение управляющей компании на этом проекте составляло 40% от полученного дохода или 1.2 млн. рублей. Прибыль инвестора до налогообложения составила 1.8 млн. рублей или 15% за 3 месяца.
Прежде, чем делать выводы о проекте я предложил бы провести SWOT-анализ этого инвестиционного продукта.
Сильные стороны
– Квартиры с ремонтом – продукт со стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких квартир при определенных условиях достаточно предсказуем.
– Инвестор приобретает квартиру в готовом, сданном ГК доме в собственность, то есть актив находится под контролем инвестора.
– Декларируемый инициатором краткий инвестиционный цикл.
– Декларируемая инициатором доходность на инвестиции.
– Отсутствие вознаграждения за управление проектом, привязка дохода инициатора к успеху проекта.
– Понятная бизнес-модель, основанная на улучшении недвижимости.
Слабые стороны
– Относительно высокий порог входа, по нынешним ценам минимум от 10 до15 млн. рублей.
– Инициатор проекта, управляющая компания, обычно не инвестирует собственных средств в проект: и покупка, и ремонт финансируется инвестором. Таким образом, основные риски проекта берет на себя именно инвестор.
– Достаточно высокое вознаграждение управляющей компании за успех проекта, 30-40% от дохода.
– Относительная ограниченность предложения квартир, подходящих для инвестиционного ремонта.
– В отдельных случаях может отсутствовать прозрачность формирования затрат по проекту.
– Достаточно ограничен сегмент потенциальных покупателей квартир с инвестиционным ремонтом.
Возможности
– Естественный рост цен на недвижимость положительно влияет на доходность проекта.
– Компетенции и опыт инициатора проекта помогают оптимизировать не только затраты, но и сроки проекта.
Угрозы
– Рост цен на строительные материалы, оплату труда рабочих и мебель (этот риск уже реализуется).
– Ослабление спроса на квартиры с отделкой, связанное с общим ухудшением экономической ситуации в стране.
– Снижение цен на жилую недвижимость (риск пока теоретический, но я не мог его не добавить в угрозы).