– Возможные ошибки в дизайне и стиле ремонта, могут повлиять на ликвидность проекта и стоимость продажи квартиры.
– Необходимость оптимизации затрат, заложенная в бизнес-модели, может сказаться на качестве продукта, что в конечном счете окажет влияние на его ликвидность и стоимость.
Бизнес-модель инвестиционного ремонта основана на поточной, конвейерной технологии и предполагает наличие у инициатора проекта (управляющей компании) большого спектра компетенций: быстро покупать, быстро проектировать и делать ремонт, хорошо разбираться в процессе закупки материалов и мебели, уметь контролировать качество и, конечно, быстро продавать.
Кроме того, необходимо тонко чувствовать аудиторию покупателей, чтобы создавать востребованный продукт. Критически важно развивать подобные проекты на растущем рынке жилой недвижимости со стабильным спросом. Совмещение всех этих параметров делает бизнес-модель инвестиционных ремонтов устойчивой. Если отсутствует хотя бы один элемент, модель теряет эффективность. Несмотря на кажущуюся простоту и понятность это операционно сложный бизнес, вести который очень непросто. Представьте, что в один момент времени инициатором реализуются сразу несколько проектов в разных локациях. В данном случае самое важное звено – исполнитель (управляющая компания).
И как всегда, обратная сторона высокой доходности – это высокие риски. В house flipping они, как мне кажется, весьма высокие, впрочем, как и в любом девелоперском проекте. Повторюсь, тема инвестиционных ремонтов существует во многих странах мира. Может ли не получится подобный проект? Да, может. Но может и получится. Всё зависит от того кто, как и в каких условиях осуществляет бизнес-модель.
К сожалению, на рынке почти не бывает чудес. Зато здесь очень много рискованных проектов и их инициаторов, желающих переложить проектные риски на инвесторов. Скажу больше, все инвестиционные инструменты, доходность которых превышает доходность ключевой ставки, содержит риск. Чем выше превышение доходности проекта над значением ключевой ставки, тем риск выше. Поэтому инвестиционные инструменты, основанные на девелоперских (венчурных) проектах априорно несут в себе высокие риски. Даже если риск неощутим инвестором, это не значит, что его не существует.
Именно поэтому я рекомендую инвесторам относиться к таким проектам крайне осторожно.
Глава 6. Инвестиции в зарубежную недвижимость
Свобода – базовая потребность человека. Одной из основных свобод человека, главным символом преобразований и одним из главных достижений постсоветского периода стала свобода выезда заграницу.
За 29 лет существования России в качестве независимого государства воспользовались этими свободами далеко не все. По состоянию на середину 2019 года около 70% россиян не имели заграничного паспорта, то есть фактически не могли путешествовать за пределы России. 76% россиян никогда не были за границей, 82% никогда не были за пределами бывшего СССР. Я не смог найти точную информацию о количестве россиян, совершающих более одной заграничной поездки в год, но по косвенным данным делаю вывод о том, что их количество не превышает 6%. Тем временем дизайнер Артемий Лебедев посетил 264 страны, то есть в полной мере осуществил своё право на свободу передвижений.
Свободу определяет не только возможность выезда в ближнее и далёкое зарубежье, но и возможность владения активами вне юрисдикции России. Согласно российскому законодательству, «любой гражданин РФ может приобретать недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество».
Например, по данным на 2021 год недвижимостью за границей официально обладают 22 депутата Госдумы из общего количества в 450 человек, то есть почти 5% «думцев». При этом журналисты-расследователи не перестают обнаруживать у депутатов зарубежную недвижимость, оформленную на подконтрольные юридические лица или ближайших родственников. По некоторым данным около 75% россиян, владеющих в настоящий момент зарубежной недвижимостью, приобрели ее в Европе.
Количество россиян, желающих приобрести зарубежную недвижимость, в последние годы только увеличивается. Вообще, российские покупатели – не новички на рынке недвижимости других стран. Зарубежная недвижимость традиционно привлекает тех, кто планирует в дальнейшем «уйти в отставку», эмигрировать из страны или просто хочет обезопасить свои денежные средства, снизить страновой риск. Примерно с 2014 года, однако, предпочтения россиян сместились с приобретения курортной недвижимости для собственного использования на инвестиционную недвижимость, позволяющую получать рентный или спекулятивный доход. Это достаточно логично, ведь инвестировать в недвижимость внутри одной страны с точки зрения диверсификации политических рисков не совсем правильно.