Значительное количество российских граждан хотели бы совместить владение доходной зарубежной недвижимостью и получение ВНЖ или «гражданства за инвестиции». Программы инвестиционного гражданства весьма облегчают личную жизнь и трансграничный инвестиционный бизнес.
Не только физические лица, но и крупные российские девелоперские компании вкладывают деньги в зарубежные проекты. По состоянию на 2021 год акционеры и инвесторы компаний «Пионер», «МонАрх», Wainbridge, «Основа», Forum Properties, «Форум Групп», Becar, «Абсолют», RD Management, AAG и ряда других имеют проекты за рубежом.
В рамках этой главы я опишу две основных стратегии инвестирования на зарубежных рынках – приобретение рентной недвижимости и спекулятивные сделки с жилой недвижимостью. Начну с приобретения готового арендного бизнеса за рубежом.
На самом деле зарубежный ГАБ мало чем отличается от российского. В основном это всё те же квартиры или апартаменты для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду, street-retail или офисы. Отличия заключаются прежде всего в юридическом статусе собственности, налогообложении и уровне доходности инвестиций.
В 2021 году самым массовым спросом со стороны инвесторов пользуется приносящая доход недвижимость, расположенная в европейских странах, предложивших возможность получения гражданства или вида на жительство (ВНЖ) при условии приобретения недвижимости на определенную сумму.
По итогам прошедшего 2020 года наибольшим спросом среди инвесторов пользовалось гражданство Турции. Всего было одобрено 13 325 заявок на получение гражданства этой страны, из общего количества заявок россиян 3078. Для получения гражданства Турции необходимо купить объект недвижимости на сумму не менее 250 тыс. долларов США. На втором по популярности месте находится ВНЖ США, программа EB-5. В 2020 году было одобрено 2577 заявок на получение ВНЖ по этой программе, хотя минимальный размер инвестиций для соответствия требованиям программы увеличился с 500 тыс. долларов США до 900 тыс. долларов США. Дальше список оккупировали островные государства карибского бассейна, Сент-Китс и Невис, Доминика, Вануату, которые на протяжении многих лет торгуют своим гражданством по цене от 150 тыс. долларов США. Замыкают список самых привлекательных для инвесторов программ ВНЖ входящие в Европейский Союз Португалия, Испания и Греция.
Например, в наиболее популярной их этой тройки стран, Португалии достаточно инвестировать в недвижимость €280 тыс. до конца 2021 года чтобы получить ВНЖ. Такая возможность появилась главным образом благодаря эпидемии коронавируса: государство рассматривает операции с недвижимостью как средство для стимулирования местной экономики. Эта инициатива португальских властей действительно имела успех.
Только за 2020 год Португалия выдала более двух тысяч видов на жительство, при этом самым популярным вариантом стали инвестиции в недвижимость. Для сравнения за последние восемь лет ВНЖ Португалии через инвестиции приобрели около девяти тысяч человек, вложивших в экономику страны примерно €5,5 млрд. Таким образом, в 2020 году программа ВНЖ обеспечила Португалии доход в размере €439 млн., при этом число инвесторов из России по сравнению с 2019-м годом выросло на 70%.
За относительно короткий промежуток времени самые интересные предложения, ранее годами экспонировавшиеся на рынке, были приобретены международными (не только российскими) инвесторами. Цены на объекты ГАБ и жилую недвижимость стремительно выросли. По данным Knight Frank Лиссабон занял 24 строчку в индексе цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index с показателем роста за 2020 год на 2,4%, а в первом квартале 2021 год цены выросли ещё на 1,9%.
По состоянию на середину 2021 года на рынке в бюджете до €350 тыс. присутствуют в основном объекты с арендаторами сектора несетевых ресторанов и кафе, что в текущей «постковидной» реальности всё ещё достаточно рискованно. Арендатор-ресторан или уже почти обанкротился, или обанкротится в скором времени, таким образом, арендодателю придется искать замену. А делать это в нынешней ситуации – целое приключение. Редкие продуктовые магазины формата «сельпо» выглядят часто ещё более ненадежно. Декларируемая доходность по большинству объектов составляет 4-6%. Чуть больше предложений можно встретить в сегменте доходной жилой недвижимости, в частности, в проектах апарт-отелей, находящихся под управлением международных гостиничных операторов.