Инвестировать в этот вид ГАБ стоит инвесторам-оптимистам, верящим в скорое восстановление европейского туристического рынка. При этом рентная доходность, декларируемая многими «отельными» проектами достигает 7%. При этом должен заметить, что до коронакризиса Португалия не была самым популярным европейским курортом, традиционно проигрывала соревнование за туристов той же Испании. Впрочем, по итогам 2020 года Португалия была признана лучшим местом в Европе в рамках конкурса World Travel Awards. Также замечу, что в 2021 году из программы ВНЖ исключаются крупные города, Порту и Лиссабон, поэтому инвесторы со всего мира будут выбирать другие регионы для размещения своих капиталов.
В целом ситуация с приобретением доходной недвижимости и ВНЖ в Португалии сейчас неоднозначная. Многие инвесторы в этой ситуации вынужденно расширяют географические параметры и повышают бюджет. Дело в том, что не только Португалия сделала возможным получение ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Подобные программы есть также в Греции и Испании (там бюджет выше, от €500 тыс.). В Турции, например, за покупку недвижимости на сумму от €250 тыс. выдают даже не ВНЖ, а целое гражданство!
Если говорить об инвестициях в доходную недвижимость без привязки к дополнительным возможностям (ВНЖ), наибольший интерес у инвесторов традиционно вызывали три европейских страны с развитыми экономиками: Германия, Испания и Великобритания. В этих странах инвесторов привлекала и привлекает прежде всего предсказуемость и стабильность.
В рамках книги невозможно описать каждую страну и каждый вариант осуществления инвестиций. Я рекомендую читателям подписаться на мой telegram-канал @atsogoev, чтобы получить больше информации об инвестиционных возможностях для частных инвесторов в разных странах. У себя на канале я с разной степенью подробности описываю инвестиционные продукты, основанные на недвижимости, в том числе на зарубежной, регулярно пишу об инвестициях в недвижимость Великобритании, США, Германии, Испании и многих других стран.
Лично для меня наибольший интерес представляют две страны: Германия и Великобритания. Начну с Германии, страны обладающей крупнейшей экономикой в Европе. Кстати, в мире немецкая экономика занимает четвертое место, а также входит в тройку крупнейших экспортеров мира вместе с Китаем и США. Совокупная доля Германии в европейском ВВП составляет чуть более 18%. Уровень немецкой безработицы является одним из самых низких в Евросоюзе. Немецкие города Мюнхен, Дюссельдорф и Франкфурт-на-Майне много лет входят в число городов мира с самым высоким уровнем жизни. Германию также называют «страной арендаторов», так как около 48,9% немцев не владеют, а арендуют жильё.
По вышеперечисленным причинам Германию характеризует развитый и насыщенный ликвидностью рынок недвижимости. При этом замечу сразу, российские инвесторы не занимают на рынке недвижимости Германии какого-либо особого места, зачастую им приходится конкурировать за самые интересные предложения с крупными местными инвестиционными фондами. Россияне традиционно предпочитают вкладывать деньги в готовый арендный бизнес, в первую очередь в торговые помещения с арендаторами в крупных и средних по размеру населения городах, а также в доходные дома и городские отели. Минимальный чек для входа на рынок классической инвестиционной недвижимости Германии составляет сейчас €1.5-3 млн.
В 2021 году спрос на немецкие торговые помещения с арендаторами со стороны инвесторов только усилился. Этому способствовало и то, что ключевая ставка к 2021 году достигла в Европе 0% (ноля процентов). В этих условиях немецкие банки, например, выдают ипотечные кредиты на недвижимость под 1.5-2%. Поэтому надёжные рентные активы, способные приносить доходность выше 3% пользуются сейчас огромным спросом со стороны институциональных инвесторов, зарубежных и немецких фондов недвижимости. При этом годовая доходность для подобных объектов в 7-ми крупнейших городах в Германии составляет 3-4.5%, в городах меньшего размера (10-20 тыс. чел.) – 5-6%, а в маленьких городах (до 5 тыс. чел.) и районах с уменьшающимся населением годовая доходность достигает уже 7-9%.
К сожалению, для покупки рентной недвижимости за границей инвесторам с «российскими корнями» нужно обладать большим везением по ряду причин:
1) «Русские деньги нам не нужны» – так думают служащие крупнейших немецких банков, поэтому они не открывают счета инвесторам из России. Ситуация с открытием счёта в немецком банке существенно меняется, если недвижимость приобретается на новую немецкую компанию ГмбХ (аналог ООО). При этом банк лучше выбирать местный и небольшой, а не крупный и глобальный со звонким именем.