2) Как и я писал выше, высокую доходность обеспечивают только объекты ГАБ, расположенные за пределами крупных городов. Можно также рассмотреть вариант покупки объектов ГАБ, расположенных в регионах с неблагополучной экономикой или снижающимся количеством населения. Но и на такие объекты открыта охота, конкуренция высокая.
В этой непростой ситуации единственно возможный способ осуществления частных инвестиций на рынке недвижимости Германии заключается в сотрудничестве с «проводником», то есть профессиональным брокером, специализирующимся на коммерческой недвижимости и объектах готового арендного бизнеса в этой стране. Многолетний опыт и связи таких людей значительно сокращают сроки выхода новых инвесторов на рынок и снижают риски наличия «подводных камней».
В 2021 году определенной популярностью у инвесторов начинают пользоваться спекулятивные инвестиции в новостройки крупных городов Германии. Например, по данным опросов международной консалтинговой компании PwC наиболее привлекательным европейских городом для инвесторов рынка жилой недвижимости стал Берлин. Это произошло в том числе благодаря позитивным прогнозам показателей роста стоимости цен на жилую недвижимость в этом городе. Мои коллеги из компании Savills прогнозируют рост цен на жильё в Берлине на уровне 6-7,9% по итогам 2021 года. При этом новостройки, как и во всём мире, находятся в авангарде повышения цен. Ни одна из известных мне консалтинговых компаний не прогнозирует возможность резкого снижения цен на жилую недвижимость в этом городе в 2021-23 годах. В Берлине ощущается дефицит нового качественного жилья, обеспеченный стабильным платежеспособным спросом. В этой связи особой актуальностью пользуется совмещение рентной и спекулятивной стратегии, которую обеспечивают некоторые застройщики Берлина. Сейчас на рынке присутствуют новостройки, в которых девелопер осуществляет функции сдачи квартиры в среднесрочную (от 1 мес. до года) или долгосрочную аренду (от 1 года) с годовой доходностью 3,3%-4,5%. Одновременно с этим берлинские новостройки растут в цене темпами примерно 7-10% в год. Поэтому совмещение двух стратегий инвестирования выглядит сейчас достаточно привлекательной инвестиционной идеей 2021 года.
Подытоживая всё вышесказанное по теме инвестиций в недвижимость Германии, я бы хотел сделать общий вывод: немецкий инвестиционный рынок характеризуется низкими рисками и умеренной доходностью в зависимости от типа недвижимости и ее местоположения. Это обстоятельство определяет риск-профиль лиц, вкладывающих деньги на этом рынке: Германия популярна у консервативных инвесторов, для которых сохранность средств и активов является приоритетом, по сравнению с высокой доходностью.
Другая не менее популярная у российских инвесторов страна – Великобритания. Экономика этой страны является 10-й в мире по объёму ВВП на 2020 год. Британия осуществляет 10% мирового экспорта услуг (прежде всего финансовых, то есть банковских, страховых, брокерских, консультативных). Возможно, именно поэтому Лондон является мировым финансовым центром, признанной финансовой столицей планеты. Страна входит в пятёрку наиболее развитых стран мира и производит порядка 3% общемирового ВВП.
Одновременно с этим экономика Великобритания достаточно тяжело переживает последствия пандемии: в феврале 2021 года безработица составила 4,9% по сравнению в 3,8% в 2019 г., а потребительские расходы в январе 2021 года оказались на 16% ниже, чем в январе 2020. Тем не менее, по прогнозу Oxford Ecomonics прогнозируют возврат к росту ВВП уже в этом году – на 7,1%.
Сектор недвижимости же не только не пострадал, но еще и вырос из-за мер поддержки правительства – налоговых каникул на гербовый сбор и обеспечения по ипотеке для резидентов. В среднем, цены по Великобритании выросли на 4,5% за последние 12 месяцев. Объема выводимого на рынок предложения совершенно недостаточно для удовлетворения спроса, возросшего в том числе и из-за предложения правительством британских паспортов 3 млн гонконгцев. Например, в Лондоне, мировой финансовой столице, в одном из крупнейших мегаполисов мира, в год возводят чуть более 1 млн. м2 жилой недвижимости (для сравнения, в Москве этот показатель составляет около 5 млн. м2). Такие ограничения приводят только к дефициту и очень высоким ценам на жильё, его недоступности для покупателей. Англичане вынужденно становятся «нацией арендаторов #2» в Европе после немцев.
Одно из самых быстрорастущих направлений в секторе недвижимости Великобритании – Private Rented Sector (PRS). В настоящее время только в Лондоне и пригородах разрабатываются проекты PRS с арендным фондом в 80 тыс. апартаментов. В странах с нулевыми и отрицательными ключевыми ставками активность в секторе девелопмента проектов PRS развивается благодаря постоянным инвестициям со стороны частных и институциональных инвесторов и, а также сильной государственной поддержке.