Некоторые управляющие компании эко-отелей предлагают владельцам лоджей фиксированную доходность 7-8% годовых, а сами зарабатывают на оставшейся выручке, которая достигает тех же 8%. И неудивительно, ведь у таких эко-отелей высокая ставка аренды – около 250 фунтов за ночь и высокие показатели заполняемости (среднегодовая вакансия не превышает 10-20%, что для городских гостиниц является сейчас просто фантастическим показателем). Помимо этого, для такой недвижимости действует ряд налоговых преимуществ, что заставляет самих британцев чаще выбирать его для инвестиций. Так, например, среди частных инвесторов, вкладывающих деньги в подобные проекты есть футболисты команд английской премьер-лиги, парламентарии и политики, местные знаменитости.
Мне показалась достаточно интересной тема инвестиций в такие эко-отели, поэтому еще в начале года я посчитал доходность вложений в приобретение лоджа. Для расчетов я взял один из проектов, любезно предоставленных мне московским представительством компании вездесущих консультантов из Savills. Итак, в одном из эко-отелей на берегу реки в популярном у отдыхающих регионе Йоркшир продается лодж на 2 спальни стоимостью 130 тысяч фунтов. Юридическое сопровождение сделки по покупке лоджа обойдется в 1,3 тыс. фунтов. Управляющая компания эко-отеля выплачивает инвесторам фиксированную доходность в размере 8% годовых, более того, предусмотрена ежегодная индексация платежей. Через 5, 7 или 10 лет владения лоджем владелец может реализовать опцион на его обратный выкуп управляющей компанией на 5%, 7% или 10% дороже суммы приобретения, то есть через 5 лет стоимость обратного выкупа составит уже 136,5 тыс. фунтов.
В табличном виде предпосылки финансовой модели описываемого проекта выглядят так:
Финансовая модель проекта, предусматривающая обратный выкуп лоджа управляющей компанией, такова:
Если управляющая эко-отелем компания в 2026 году выкупит лодж за 136,5 тыс. фунтов, это обеспечит доходность на уровне 8.73% годовых, что является весьма достойным показателем для Великобритании.
При этом у инвестора остается возможность продать свою недвижимость на открытом рынке в качестве готового арендного бизнеса. По отчету об оценке Savills стоимость эко-отеля через три года операционной деятельности составит 8,55 млн фунтов, что при делении на 41 объект даст цену в 208 тысяч фунтов за лодж. За еще два года цена должна еще вырасти, но для более консервативного расчета оставим оценочную. Даже в этом случае совокупная доходность на выходе из инвестиции составит 17.55% годовых.
Доходности 8.7% и 17.5% в фунтах можно назвать весьма привлекательными для Великобритании. Конечно, для России лоджи являются достаточно новой и необычной инвестиционной идеей, но в Великобритании этот сектор существует давно и привлекает инвесторов со всего мира.
В заключение этой главы отмечу, что эффективное инвестирование в зарубежную недвижимость предполагает проведение маркетинговых исследований текущей ситуации на местном рынке недвижимости:
– исследование ценовой ситуации на рынке недвижимости по секторам;
– анализ демографической, общеэкономической, политической ситуации в регионе;
– изучение участников местного рынка недвижимости (девелоперов, риэлтеров и так далее).
погружение в вопросы налогообложения и юридического оформления прав на недвижимость.
Также для понимания инвестиционной стратегии необходимо проведение исследований перспективного развития местного рынка недвижимости: общий тренд (вверх или вниз), анализ предложения и спроса и так далее
Проведение такого рода исследований чрезвычайно сложно для частного инвестора, в том числе из-за языкового барьера. В этой ситуации я рекомендую пользоваться услугами проверенных контрагентов, прежде всего из числа риэлторского сообщества. Еще в прошлой своей книге (в 2004 году) я писал о своем опыте взаимодействия с сотрудниками международного агентства недвижимости Savills (тогда оно называлось FPD Savills).
Должен отметить, что все эти годы компания продолжает оказывать услуги высочайшего уровня для своих клиентов. Московское подразделение Savills активно помогает своим инвестировать в недвижимость по всему миру, консультирует и сопровождает процесс получения гражданства или ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Я много лет знаком с командой, которая занимается зарубежной недвижимостью в Savills, и могу смело рекомендовать читателям обращаться именно в эту компанию, если Вы хотите вложить свои деньги в проекты, расположенные вне границ России.