Глава 7. Коллективные инвестиции в недвижимость
Я так или иначе связан с индустрией паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) с 2003 года. Без ложной скромности могу заявить, что в свое время я был одним из активных популяризаторов коллективных инвестиций в недвижимость в России, внёс свой небольшой вклад в развитие этого продукта, писал статьи и давал комментарии в прессе, выступал на конференциях, был глубоко погружен в различные аспекты деятельности ЗПИФН и управляющих компаний.
Кроме того, я искренне верил в то, что ЗПИФы недвижимости это социально ответственный и экологичный, как сейчас говорят, бизнес, который в самое ближайшее время позволит тысячам россиян инвестировать относительно небольшие деньги в крупные проекты и объекты. Например, купить вскладчину офисную башню в Москва-Сити, ну или хотя бы ее часть! Время показало, что я ошибался. ЗПИФН помимо прочего были слишком удобны для несвойственных им операций, стали служить целям минимизации налогообложения, искусственному надуванию активов банков и прочей схемотехнике. Примерно в начале 2007 года мне стало понятно, что «схемное» направление превалирует на рынке ЗПИФН и я скоропостижно изменил вектор своего личного развития, довольно неожиданно даже для себя ушёл заниматься продажами премиальной жилой недвижимости.
Розничными, то есть рассчитанными на массового инвестора, проектами в сфере секьюритизации недвижимости посредством механизмов ЗПИФН за все эти годы пытались заниматься многие управляющие компании. Получилось не у всех, хотя у многих были исключительные возможности.
К сожалению, частные инвесторы всё еще смотрят на механизм ЗПИФН с недоверием. Более того, многие индивидуальные инвесторы практически ничего не знают об этом продукте. Рядовой среднестатистический инвестор-«физик» часто не понимает преимущества покупки пая ЗПИФН в сравнении с прямой инвестицией в объект недвижимости. Само понятие «доверительное управление» у частного инвестора вызывает скорее недоверие, а в доводы про многоуровневую защиту инвестиций и надзор со стороны ЦБ и специального депозитария он верит с оговорками.
Спекулятивная покупка квартиры в новостройке «на этапе котлована» с целью перепродажи на стадии ввода в эксплуатацию частному инвестору привычна и понятна, несмотря на риски застройщика. Достаточно большое количество внешних факторов вкупе с общей консервативностью российских частных инвесторов не позволяет индустрии розничных ЗПИФов недвижимости стать «народным» инвестиционным инструментом.
Ситуация в Европе и США иная – там вложение личных средств в фонды недвижимости (аналоги ЗПИФН) более привычное инвестиционное решение, чем приобретение недвижимости напрямую. При этом интерес зарубежных частных инвесторов к этому инструменту нарастает год от года. Например, в Германии объем рынка фондов недвижимости, предназначенных для физических лиц, оценивается в 100 млрд евро. В 2019 году частные инвесторы в Германии приобрели паев и акций фондов недвижимости на 10,3 млрд евро. Для сравнения: в 2018 и 2017 годах приток средств в немецкие фонды недвижимости был 6,4 млрд и 6,6 млрд евро соответственно.
Переломным для российской индустрии коллективных инвестиций в недвижимость стал тяжелый и неоднозначный 2020 год. Прямо во время карантина УК «Альфа-Капитал» завершила формирование ЗПИФ «Арендный поток» и выкупила объекты готового арендного бизнеса в Москве – помещения с арендатором «Пятёрочка». Сотни инвесторов вложили в фонд сумму, близкую к 1 млрд рублей. На этом фоне конкуренты «Альфа-Капитал» заметно активизировались и начали массово создавать фонды недвижимости с целью привлечения средств частных инвесторов. При этом управляющие компании сделали ставку на секьюритизацию – превращение крупных и дорогих активов в паи ЗПИФН и продажу их в розницу.
Это было связано в том числе и с тем, что до последнего времени на рынке было достаточно мало покупателей, способных приобрести такие активы, а пандемия ещё больше притормозила рынок институциональных инвестиций. Для многих собственников доходной недвижимости процесс продажи значительно усложнился. В этой ситуации управляющие компании ЗПИФН стали новой силой и свежим источником денег для рынка недвижимости.
В середине 2020 года ключевая ставка достигла в своем снижении 4,5%, а депозиты теперь обложены подоходным налогом. Таким образом, чтобы опередить инфляцию и заработать, населению нужно искать новые источники вложения средств. Фактически крупнейшие управляющие компании решили предложить инвесторам новый взгляд на готовый арендный бизнес: паи ЗПИФН, в активы которых входят приносящие доход объекты недвижимости.